2019年終土地篇：天門商品房土拍市場降溫 城區(qū)拿地熱情不高

　　作為樓市的風向標，土地的出讓成交量，關(guān)聯(lián)著當?shù)貥鞘械男蝿荨?strong>2019年天門商品房土拍市場同比往年，成交量基本維穩(wěn)，成交面積顯著減少，土拍行情下落。分區(qū)域看，城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土拍市場差異較大，天門城區(qū)商品房土地出讓成交量持續(xù)走低，樓面價低于往年，既與政府對城區(qū)的土地釋放放緩有關(guān)，也從一定程度上，反映出城區(qū)商品房土拍市場遇冷;相反鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房土地市場備受青睞，其中商服土地占比達到了33.3%，說明市場對于天門鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的看好。值得注意的是，2019年的天門城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房土地出讓成交面積同比均減少，以小宗土地為主要交易對象，表明了天門樓市的謹慎態(tài)度。

聚焦2019年天門城區(qū)商品房土地市場，城南區(qū)域的成交占比近半，城東次之，老城區(qū)與城西隨后，城北墊底。在全國樓市遇冷的大環(huán)境下，天門城區(qū)商品房土地市場受寒明顯，眾多開發(fā)商也就更為看重配套相對成熟、樓面價較低的區(qū)域，以期降低風險系數(shù)，并減少前期投入資本。著眼未來，隨著楊家新溝、北湖公園、萬達廣場、沿江高鐵天門北站等一系列城市配套成形，或許將會給天門的商品房土地市場帶來強勁的活力。

2019年天門城區(qū)商品房土地市場低迷 城南扛起土拍大旗

▲2019年天門商品房土地出讓成交宗數(shù)城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比圖

▲2019年天門商品房土地出讓成交每月走勢圖

　　2019年天門商品房土地出讓成交，城區(qū)為11宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)達到了21宗。其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地成交量最高的10月份，P（2019）120號-P（2019）125號六宗土地皆來自仙北；有五宗土地成交的1月份，其中P(2018)144號-P(2018)146號共三宗土地也是位處仙北?？梢?strong>仙北作為政府重點投入的區(qū)域，領(lǐng)銜一眾高速發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土拍市場的繁榮。細分土地用途，城區(qū)商服土地占比為18.18%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服土地占比為33.33%，說明近年鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設(shè)向好，開發(fā)商對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的前景保持樂觀。日益發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是天門鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)代化的美麗縮影。

▲2019年天門城區(qū)商品房土地出讓成交宗數(shù)區(qū)域占比圖

▲2019年天門城區(qū)商品房土地出讓成交樓面價均價

　　與鄉(xiāng)鎮(zhèn)相反，城區(qū)的商品房土地市場表現(xiàn)欠佳，略顯蕭瑟。分區(qū)域分析：城南成交宗數(shù)占比達到了整個城區(qū)的46%，這是得益于城南板塊的各項配套相對齊備，而且城南的成交樓面均價為679.73元/㎡，相對于天門各區(qū)域，城南居中的樓面均價，也是其吸引廣大開發(fā)商目光的重要原因;城東成交宗數(shù)占比為36%，擁有東湖生態(tài)，以及在建的萬達大型商超，城東發(fā)展?jié)摿薮螅?45.23元/㎡相較各區(qū)域最低的成交樓面價均價，是該區(qū)域成為僅次于城南的投資熱土的顯著成因。

　　城西與老城區(qū)成交宗數(shù)占比相同，均為9%，成交樓面價均價分別為1800.96元/㎡、838.66元/㎡，城西經(jīng)過數(shù)年發(fā)展已趨于成形，而老城區(qū)則是暫無大規(guī)模改建計劃，故而兩大區(qū)域可供出讓的土地有限，寸土寸金之地，配套最為醇熟，自然成交樓面價均價走高。城北暫無地塊成交，但城北建設(shè)進程加快，且發(fā)展迅速，該區(qū)域值得期待。

2016-2019年天門商品房土地出讓成交綜合分析

▲2016-2019年天門商品房土地出讓成交宗數(shù)走勢圖

　　天門的土拍市場，區(qū)域分化明顯。天門城區(qū)商品房土地出讓成交量，繼2017年度迎來大幅提升后，持續(xù)走低，反觀天門鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房土地出讓成交量，則以幾近對稱的走勢分布。天門近年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化動作加快，城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展更為均衡。

▲2016-2019年天門商品房土地出讓成交面積走勢圖

　　統(tǒng)計近四年的數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)天門商品房土地出讓成交面積，無論是城區(qū)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是在2018年達到頂峰，2019年則迎來了大幅度滑坡。2019年城區(qū)商品房土地出讓成交量相較2018年減少5宗，下滑31.25%，成交面積則同比減少73.58%;2019年鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房土地出讓成交量相較2018年增加4宗，上漲23.53%，而成交面積反而下跌36.53%。由此可見，2019年天門商品房土拍以小宗土地為主，受全國樓市行情下滑影響，政府釋放地塊規(guī)模變小，房企也日趨理智。

▲2018-2019年天門商品房土地出讓成交樓面價均價走勢圖

　　對比2018-2019年兩年數(shù)據(jù)，2019年天門城區(qū)商品房土地出讓成交樓面價均價同比下降，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房土地出讓成交樓面價均價同比變化不大。其中城區(qū)商品房土地出讓成交樓面價均價大幅下跌，主要原因在于2019年天門城區(qū)商品房土地市場，主要以成交樓面價均價較低的城南、城東為主要成交區(qū)域，故而大量拉低了2019年天門城區(qū)商品房土地出讓成交樓面價均價，也在一定程度上，側(cè)面反映了2019年天門城區(qū)商品房土地市場遇冷。

　　縱觀2019年天門商品房土地出讓成交系列數(shù)據(jù)，降溫雖是不可避免的關(guān)鍵詞，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)火熱的拿地勢頭，給天門土拍注入了一計強心劑。2020年，預見鄉(xiāng)鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)力、伴隨城區(qū)五個區(qū)域各項規(guī)劃的落實與基礎(chǔ)設(shè)施的成形，相信天門的城市建設(shè)將進入新的階段，土拍市場有望繁榮。

附：2019年天門市商品房土地成交詳情