天門市2018年地價(jià)狀況分析報(bào)告

　　1、城市地價(jià)水平及變化趨勢

　　1.1　整體地價(jià)水平與整體變化趨勢

　　2018年綜合地價(jià)水平(指商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地地價(jià)的綜合水平值，下同)較上年度均有上漲。根據(jù)天門市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測成果顯示，2018年(以2018年12月31日為估價(jià)期日，下同)天門市綜合地價(jià)水平值為937元/平方米，與2017年度綜合地價(jià)水平值897元/平方米相比，同比上漲了4.46%。

　　1.2　不同用途地價(jià)水平與變化趨勢

　　(1)不同用途地價(jià)水平

　　2018年天門市地價(jià)監(jiān)測結(jié)果顯示：住宅用地上漲幅度最大，其次是商業(yè)用地，上漲幅度均大于前期，工業(yè)用地在平穩(wěn)中也小幅上漲。

　　商業(yè)用地地價(jià)水平值為1680元/平方米，與2017年商業(yè)用地地價(jià)水平值1646元/平方米相比，每平方米上漲了34元，同比增長率為2.07%;

　　居住用地地價(jià)水平值為1171元/平方米，與2017年居住用地地價(jià)水平值1102元/平方米相比，每平方米上漲了69元，同比增長率為6.26%;

　　工業(yè)用地地價(jià)水平值為266元/平方米，與2017年度工業(yè)用地地價(jià)水平值263元/平方米相比，每平方米上漲了3元，同比增長率為1.14%。(見附表1、圖1)。

附表1　天門市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測各用途地價(jià)比較分析表

　　單位：元/平方米

圖1▲天門市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測各用途地價(jià)比較分析圖

　　(2)用途級(jí)別地價(jià)水平

　?、?商業(yè)級(jí)別價(jià)格走勢

　　2018年度通過對商業(yè)用地共25個(gè)點(diǎn)監(jiān)測，分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲1.48%、1.91%、2.63%、4.28%(見附表2)。

附表2 天門市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別地價(jià)比較分析表

　單位：元/平方米

　?、?住宅級(jí)別價(jià)格走勢

　　2018年度通過對住宅用地共24個(gè)點(diǎn)監(jiān)測，分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲2.91%、3.21%、6.08%、14.25%(見附表3)。

　　附表3　天門市城區(qū)住宅用地2018年級(jí)別地價(jià)比較分析表

　　單位：元/平方米

　?、鄹骷?jí)別工業(yè)價(jià)格走勢

　　2018年通過對工業(yè)用地二、三、四級(jí)別地段監(jiān)測，工業(yè)用地監(jiān)測地價(jià)與去年同比小幅上漲。(見附表 4)。

　　單位：元/平方米

1.3不同地區(qū)地價(jià)水平與變化趨勢

　　今年土地掛牌商業(yè)、住宅成交案例主要集中在三、四級(jí)用地區(qū)段。城市發(fā)展帶來新、老城區(qū)結(jié)合部三級(jí)、四級(jí)地段地價(jià)上漲明顯;由于一、二級(jí)區(qū)段供地趨于飽和，沒有明顯的成交量，因此地價(jià)水平相對穩(wěn)定。工業(yè)用地各區(qū)段價(jià)格水平相比去年同期有小幅上漲。

　　2 城市樓面地價(jià)與房價(jià)對比分析

　　2.1樓面地價(jià)與房價(jià)比值分析

　　根據(jù)天門市房管局銷售備案的相關(guān)數(shù)據(jù)資料以及天門房產(chǎn)信息網(wǎng)商品房交易查詢，總體趨勢是房價(jià)持續(xù)上漲。

其中，住宅類成交均價(jià)為5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上漲1031元/平方米，漲幅為25.78%，相比于平均樓面地價(jià)586元/平方米，樓面地價(jià)與房價(jià)比值為8.58%。

商業(yè)類成交均價(jià)為9600元/平方米，穩(wěn)中有升 ，相比商業(yè)用地平均樓面地價(jià)730元/平方米，樓面地價(jià)與房價(jià)比值為13.15%。(詳見附表5)

附表5 2018年天門市城區(qū)樓面地價(jià)與房價(jià)對比分析表

　　單位：元/平方米

　　2.2樓面地價(jià)增長率與房價(jià)增長率比較

　　根據(jù)天門市房網(wǎng)信息數(shù)據(jù)資料，天門市2018年商品房銷售均價(jià)為5031元/平方米，同比2017年商品房銷售均價(jià)4000元/平方米，增幅明顯，上漲25.78%。

商業(yè)銷售均價(jià)9600元/平方米同比2017年商業(yè)銷售均價(jià)9500元/平方米，上漲1.05%，增幅較平緩。

根據(jù)今年度地價(jià)監(jiān)測的成果顯示，商業(yè)、住宅用地監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格也基本與房價(jià)增幅成正比。地價(jià)增長率與房價(jià)增長率比較如下表(附表6)。

　　3、城市地價(jià)與土地市場協(xié)調(diào)狀況

　　3.1地價(jià)增長率與土地計(jì)劃供應(yīng)面積增長率對比

　　2018年的土地計(jì)劃供應(yīng)量與去年供地比例略有調(diào)整，在本年度的供地計(jì)劃中，經(jīng)營性用地總量比去年同期增幅明顯，工業(yè)用地小幅下降。根據(jù)2018年監(jiān)測數(shù)據(jù)，各類用地的地價(jià)增長幅度較之前均有上漲。土地供應(yīng)與年初制定的供應(yīng)計(jì)劃方向相一致。

　　3.2地價(jià)增長率與土地實(shí)際供應(yīng)面積增長率對比

　　截止至2018年12月31日，2018年天門城區(qū)掛牌交易共成交43宗，總出讓面積是2006464.34㎡，商業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加602.35%，居住用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增長114.80%，工業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加16.08%。地價(jià)增長率低于土地實(shí)際供應(yīng)面積增長率。

　　4、城市地價(jià)與房屋市場協(xié)調(diào)狀況

　　4.1地價(jià)增長率與房屋供應(yīng)面積增長率比較

　　2018年，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售14465套，批準(zhǔn)預(yù)售面積179.07萬平方米，同比增長36.02%;其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售13450套，批準(zhǔn)預(yù)售面積163.23萬平方米，同比增長46.11%。

房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)35宗，總面積 116.45公頃，同比增長84.32%;其中，住宅用地供應(yīng) 4 宗，總面積 10.58 公頃，同比增長 134.07%。

房地產(chǎn)市場去庫存壓力依然存在，城市地價(jià)增長的速度低于房屋供應(yīng)面積的增長速度。

　　4.2地價(jià)增長率與房屋實(shí)際銷售面積增長率對比

　　2018年，新建商品房銷售13242套，銷售面積151.23萬平方米，同比增長10.31%;

其中，新建商品住房銷售12308套，銷售面積142.64萬平方米，同比增長13.94%。

存量房成交1811套，成交面積26.92萬平方米，同比增長40.65%;

其中，存量住房成交1757套，成交面積24.77萬平方米，環(huán)比增長%，同比增長44.26%。城市地價(jià)增長的速度低于房屋實(shí)際銷售面積的增長速度。

　　5、城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況

　　5.1地價(jià)增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率比較

　　2018年度地價(jià)增長率綜合同比增長4.46%，2018年全國年內(nèi)生產(chǎn)總值591.15億元，同比增長8.2%。地價(jià)增長的變化趨勢與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長同步，增幅明顯低于GDP的增速。(附表7)。

附表7　天門市GDP增長率與綜合地價(jià)增長率的對比表

圖2▲ 天門市GDP增長率與綜合地價(jià)增長率對比圖

　　5.2地價(jià)增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比

　　2018年天門市固定資產(chǎn)投資投資總額同比增長率11.3%，同比增速放緩。2018年天門市地價(jià)增長率的變化與固定資產(chǎn)投資增長率的變化方向一致(附表8)。

附表8　 天門市固定資產(chǎn)投資增長率與綜合地價(jià)增長率對比表

圖3 ▲天門市固定資產(chǎn)投資增長率與綜合地價(jià)增長率對比圖

　　5.3地價(jià)增長率與城市房地產(chǎn)投資對比

　　2018年天門市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為43.52億元，同比增長137.3%。地價(jià)增長率遠(yuǎn)低于國內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度，說明天門市土地市場運(yùn)行較為穩(wěn)定。

　　6、背景情況與未來趨勢分析

　　6.1城市地價(jià)變化與背景及存在的問題

　　2018年是天門市房地產(chǎn)市場非?；鸨囊荒辏貏e是上半年銷售行情量價(jià)齊漲，作為一個(gè)非一、二線的相對較小的城市，天門的房產(chǎn)政策相對寬松，沒有太多限購現(xiàn)售政策的嚴(yán)格把控，而且去庫存也是一項(xiàng)主要任務(wù)。

在國家宏觀調(diào)控的政策下，沒有一、二線城市購房資格的本地人，更多的開始考慮回鄉(xiāng)置業(yè)，成交量和市場需求開始增大也在情理之中。隨著2018年土地實(shí)際供應(yīng)量大幅增長，開發(fā)商大量儲(chǔ)備土地，地價(jià)水平增幅明顯，預(yù)計(jì)后期隨著房地產(chǎn)去庫存壓力的增加，房地產(chǎn)銷售價(jià)格會(huì)較平穩(wěn)發(fā)展，土地供應(yīng)價(jià)格會(huì)維持在現(xiàn)有的水平。

　　6.2未來地價(jià)變化的趨勢預(yù)測

　　2018年已經(jīng)過去，年末城區(qū)商品房去庫存壓力大于去年，對于充滿挑戰(zhàn)的2019年樓市的預(yù)期是平穩(wěn)健康發(fā)展，未來樓市大起大落的可能性較低，2019年對于開發(fā)商來說，挑戰(zhàn)或多于機(jī)遇。預(yù)期2019年會(huì)減少土地開發(fā)用地供應(yīng)，地價(jià)會(huì)較平穩(wěn)。

文章來源：天門市人民政府網(wǎng)站

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