新京報(bào)：控制房?jī)r(jià) 可行性比最優(yōu)化更重要

新京報(bào)“京報(bào)調(diào)查”的結(jié)果顯示，超過60%的人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)在小幅下降與小幅上漲間波動(dòng)，而大幅下降與大幅上升的可能性均不大。應(yīng)該說，這個(gè)結(jié)果反映的社會(huì)預(yù)期，和政府的調(diào)控目標(biāo)基本上是接近的。

目前，各地紛紛公布了今年新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。民眾關(guān)心的是，這些目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？

新京報(bào)“京報(bào)調(diào)查”的結(jié)果顯示，超過60%的人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)在小幅下降與小幅上漲間波動(dòng)，而大幅下降與大幅上升的可能性均不大。應(yīng)該說，這個(gè)結(jié)果反映的社會(huì)預(yù)期，和政府的調(diào)控目標(biāo)基本上是接近的。

政策實(shí)施過程和改革過程應(yīng)該是帕累托改進(jìn)的過程，即要讓大部分人受益。如果一項(xiàng)政策明顯偏離社會(huì)福利，那么這項(xiàng)政策無疑很難推進(jìn)；即使推進(jìn)，也將受到強(qiáng)大阻力。因此，這涉及以什么標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)政策的問題。一種視角是優(yōu)化的角度，另一種視角是可行性的角度。能優(yōu)化當(dāng)然好，但現(xiàn)實(shí)約束條件往往很難實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。因此，可行性的次優(yōu)方案往往成為政策的現(xiàn)實(shí)選擇。

回到房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)上來，理想的調(diào)控目標(biāo)無疑是人人都能買得起房，住者有其屋。如達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，在城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度一定的情況下，需要房?jī)r(jià)明顯下降。這方面已經(jīng)有很多學(xué)者提出了相關(guān)目標(biāo)，常用的是回顧國(guó)際收入房?jī)r(jià)比水平。但問題是，以房?jī)r(jià)明顯下降為目標(biāo)的政策，是否可行？_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

理性地分析，這樣的政策并不可行。從居民和政府角度看，，我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房率達(dá)到89.3%。在房?jī)r(jià)大幅下降，有房者財(cái)產(chǎn)縮水，無疑造成了財(cái)產(chǎn)性損失而不是財(cái)產(chǎn)性收入。二，從地方政府角度看，在當(dāng)前財(cái)稅體制改革沒有大的突破的情況下，房?jī)r(jià)大幅下降直接影響到地價(jià)，進(jìn)而影響到地方政府收入。當(dāng)然，大幅下降的房?jī)r(jià)還會(huì)帶來其他效應(yīng)。

既要防止房?jī)r(jià)的過快上漲，又要防止房?jī)r(jià)的大幅下降，那么可行的政策目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)“相對(duì)下降”。具體來說，是以城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度為“錨”，讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度控制在居民收入增長(zhǎng)速度以內(nèi)。，對(duì)無房者來說，要收入增長(zhǎng)速度快于房?jī)r(jià)上漲速度，那么收入房?jī)r(jià)比將下降，意味著其購(gòu)房能力在增強(qiáng)；二，對(duì)于有房者來說，房?jī)r(jià)沒有下降，意味著資產(chǎn)不會(huì)縮水；三，對(duì)于各級(jí)政府來說，可以保障相關(guān)稅收不下降。事實(shí)上，無論是從“京報(bào)調(diào)查”問卷反映的結(jié)果看，還是從當(dāng)前各地出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，基本上都是走的這條路子。

盡管這條政策路子可行，但并不代表這個(gè)政策沒有缺點(diǎn)。除了許多專家反復(fù)強(qiáng)調(diào)的加大保障性住房供給、推進(jìn)土地制度改革等外，商品房?jī)r(jià)格調(diào)控而言，以居民收入增長(zhǎng)為錨的房?jī)r(jià)控制政策，還需要明顯改進(jìn)。例如，當(dāng)前無房者基本上是中低收入者，從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看到，在城鎮(zhèn)居民五等分收入格局中，高收入戶（10%）與高收入戶（10%）的增長(zhǎng)往往略高于低收入戶（10%）和低收入戶（10%）的收入增長(zhǎng)速度。因此，籠統(tǒng)地以中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度為控制標(biāo)準(zhǔn)，很有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于高收入者收入增長(zhǎng)，卻高于低收入者收入增長(zhǎng)的情況，這勢(shì)必惡化中低收入者的購(gòu)房能力。

改進(jìn)的方向可以有：，以農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)速度為錨。我國(guó)城市化是一個(gè)大趨勢(shì)，大量農(nóng)村居民將涌入城市成為城市居民。他們收入增長(zhǎng)速度如果低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，無疑將大大提高他們?nèi)谌氤鞘械拈T檻；二，以城鎮(zhèn)中等偏下戶（40%）收入增長(zhǎng)速度為錨，把房?jī)r(jià)控制在他們收入增長(zhǎng)速度以內(nèi)。有這樣，才能真正使政策惠及大多數(shù)人，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)帕累托優(yōu)。