房?jī)r(jià)為什么如此堅(jiān)挺？一文徹底搞懂房?jī)r(jià)為何還在漲！

　　對(duì)絕大多數(shù)的人而言，當(dāng)下的房子是昂貴的，是難以接受的。人們堅(jiān)信，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者在故意抬高，特別是供求關(guān)系嚴(yán)峻的城市。需求關(guān)系決定價(jià)格，但影響價(jià)格的又何止是需求關(guān)系，生產(chǎn)成本也直接決定著價(jià)格。

　　房地產(chǎn)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等。其中土地費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)占比最多，分別為20%和40%，并出現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)。

　　1、土 地 費(fèi) 用

　　土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，也就是我們俗稱的樓面價(jià)，以此來評(píng)估項(xiàng)目的可能性?？梢?，作為成本之一，樓面價(jià)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到至關(guān)重要的作用，一旦樓面價(jià)出現(xiàn)上漲，將直接影響著房?jī)r(jià)。

示意圖

　　近來，國(guó)內(nèi)多線城市土拍開始回暖，無論是一二線發(fā)達(dá)地區(qū)，還是經(jīng)濟(jì)薄弱的三四線城市，土地市場(chǎng)狂歡都已成一種大勢(shì)。截至5月20日，年內(nèi)已經(jīng)累計(jì)有31家企業(yè)拿地超過100億，同時(shí)也有13家企業(yè)拿地超過200億。其中碧桂園在全國(guó)各地的拿地?cái)?shù)量遙遙領(lǐng)先，共計(jì)122塊。

　　另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新報(bào)告顯示，今年1至5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745286萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5170萬平方米，同比下降33.2%。

　　從這些數(shù)字我們能發(fā)現(xiàn)很多有意思的信號(hào)，雖然今年房企拿地面積變小了，但投入的資金變多了，這說明今年土拍市場(chǎng)的火熱指的并不是數(shù)量，而是其價(jià)格。為了減少土拍價(jià)格上漲而導(dǎo)致的影響，房企今年加大施工力度，為的就是確保自己手里頭有充足的房源，而這又說明房企對(duì)樓市今后的發(fā)展充滿信心。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　2、建 筑 安 裝 工 程 費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。該費(fèi)用在整個(gè)成本構(gòu)成中占比最大，達(dá)到40%左右。

　　我國(guó)勞動(dòng)力供給持續(xù)下降，成本持續(xù)上升，這使我國(guó)制造業(yè)面臨諸多困境，用工荒便是急需解決的難題。再加上我國(guó)人口老齡化加重，人口增長(zhǎng)速度下降，讓這一問題愈發(fā)嚴(yán)峻，也使需要大量勞動(dòng)力的房地產(chǎn)行業(yè)用人成本急劇上升。此外，在原材料方面房地產(chǎn)行業(yè)也面臨諸多困境。

圖源自網(wǎng)絡(luò)

　　今年以來，鐵礦石價(jià)格一路攀升，期貨主力合約于6月11日漲停，且夜盤延續(xù)漲勢(shì)，最高觸及778.5元/噸，創(chuàng)出近五年新高。房地產(chǎn)行業(yè)在建造過程中需要大量的鐵資源，鐵礦石價(jià)格的上漲會(huì)影響到開發(fā)商的生產(chǎn)成本。但在房地產(chǎn)行業(yè)，除了鐵礦石還有另一重要資源也開始上漲。

　　6月1日，據(jù)中國(guó)水泥網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，山西、浙江、河南、山東、廣東、陜西、遼寧、江西等地紛紛開始停窯。據(jù)悉，此次停產(chǎn)波及全國(guó)千余家水泥廠，停窯時(shí)間最長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)六個(gè)月。該消息一出，多地市場(chǎng)紛紛發(fā)布漲價(jià)通知，隨著時(shí)間的推移，水泥的價(jià)格還會(huì)有進(jìn)一步調(diào)整。

　　3、樓市一直不缺乏發(fā)展的動(dòng)力

　　由于受到價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)龍頭房企加大三四線城市的拿地力度，而一二線城市也沒放松。就拿今年上半年拿地最多的碧桂園舉例。截至2018年末，在碧桂園權(quán)益土儲(chǔ)中，一二線城市占比14%，三線城市和更低階城市分別占比21%和65%。而對(duì)2019年的拿地計(jì)劃，碧桂園高管對(duì)外的表態(tài)是，初步定與2018年持平。

　　通過一番官方數(shù)據(jù)我們可以看到，今年房企拿地面積是減少了，但拿地的熱情卻在上漲，究其原因主要還是受到土拍價(jià)格的影響。而這又正好預(yù)示出房?jī)r(jià)今后的發(fā)展，畢竟成本都在上漲，最后的售價(jià)只會(huì)不斷刷新紀(jì)錄。面包賣的比面粉便宜，不是大坑便是套路。

圖源自網(wǎng)絡(luò)

　　特別是鐵礦石和水泥這兩大直接關(guān)乎到生產(chǎn)成本的資源，價(jià)格開始猛漲，會(huì)直接刺激房?jī)r(jià)在很短的時(shí)間內(nèi)有所表現(xiàn)。而更多的刺激房?jī)r(jià)上漲因素，在未來將共同發(fā)揮出作用，如全面取消落戶限制，全國(guó)加大基建投資，央行定向降準(zhǔn)(6月17日，央行公告表示，第二次定向降準(zhǔn)釋放約1000億元。)，根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期實(shí)施差別化調(diào)控政策等。在這樣的背景下，有部分媒體鼓吹的未來房子將成白菜價(jià)，又如何去實(shí)現(xiàn)?

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