商業(yè)地產(chǎn)有救了？商場改住房真的會有效嗎

　　年初以來，住宅地產(chǎn)去庫存余音未了，商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象又接踵而至，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產(chǎn)確實遇到了瓶頸。自營改增后，5月初，國務(wù)院又發(fā)力，明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這意味著商鋪、辦公樓等允許后續(xù)可以按規(guī)定進(jìn)行屬性更改，通過結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。這實際上為商業(yè)地產(chǎn)去庫存的“戰(zhàn)斗”提供了更多“彈藥”。過剩的商業(yè)地產(chǎn)是否將迎來春天?
 

　　多位商業(yè)地產(chǎn)人士表示，商業(yè)改公寓出租當(dāng)前有較強的市場需求，前景可觀，但政策恐怕很難落地。沒有政策支持，住房租賃市場便很難掙到錢，也很難形成規(guī)模化，企業(yè)不易做大做強。
 

　　新商業(yè)機遇出現(xiàn)
 

　　商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力巨大，5月初，高盛的一份報告指出，從全國范圍來看，中國房地產(chǎn)的去庫存完成了1/3左右。中國總體庫存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業(yè)和寫字樓地產(chǎn)，后者可能需要10年時間才能消化潛在供給。據(jù)世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計，2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。
 

　　面對高庫存壓力，商業(yè)用房改為租賃住房，或許為一劑良藥。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策短期內(nèi)對于消化庫存有一定的幫助，長期來講可以調(diào)節(jié)“住宅不夠、商業(yè)地產(chǎn)過剩”的結(jié)構(gòu)性失衡。據(jù)住建部副部長陸克華在5月6日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上介紹，北京和上海這種一線城市別需要發(fā)展租賃市場。隨著務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生、青年教師與醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員等新市民的加入，在大城市業(yè)時的居住問題成為了棘手問題。
 

　　一二線出租具有較強的市場需求，這在一定程度上使得租賃市場租金持續(xù)高漲。據(jù)統(tǒng)計，2015年北京租金漲了7.2%，上海漲了19.5%。到了2016年，跟著房價全面上漲的趨勢，全國住宅租金在3月份一個月漲了14.8%。
 

　　整個住宅租賃市場正迎來好時光。對此，在這樣的大商機背景下，商地轉(zhuǎn)型公寓后水電氣的使用能按居民標(biāo)準(zhǔn)而非商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費,降低居住和持有成本，使其變得越來越具誘惑性。
 

　　毫無疑問，商改住使剛需客成為受益者，但他們能不能受益還得看開發(fā)商的態(tài)度，而開發(fā)商的態(tài)度則取決于出售和出租誰的利潤更大。來自安居客的一組數(shù)據(jù)顯示，目前北京租售比為1:623,上海租售比為1:656,深圳租售比為1:693,廣州租售比為1:470,一線城市租售比已經(jīng)失衡。北、上、深租售比均超過600個月,也是說至少要超過50年才能通過房租收回成本。
 

　　這恐怕是開發(fā)商不愿看到的現(xiàn)象。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，更多的開發(fā)商會選擇出售，有一部分閑置寫字樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。
 

　　據(jù)了解，近年來酒店式公寓與度假公寓發(fā)展態(tài)勢良好，商改租新政似乎為開發(fā)商又謀得新商機。
 

　　當(dāng)前以寫字樓為的商業(yè)地產(chǎn)散買的投資者越來越少，導(dǎo)致很多都以整體持有為主。據(jù)記者了解，酒店式公寓因不限購不限貸而受到人們的熱捧。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07萬平方米，環(huán)比呈現(xiàn)下跌，但同比增長215%;2月份成交6.45萬平方米，環(huán)比下跌，同比依然增長71%。而到了3月份，酒店式公寓銷售面積達(dá)22.25萬平方米，環(huán)比增長245%，同比增長459%。種種數(shù)據(jù)表明了近期酒店式公寓呈現(xiàn)出態(tài)勢。
 

　　目前，全球公寓民宿預(yù)訂平臺途家在重慶、沈陽、武漢等城市已與一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作，如酒店式公寓、服務(wù)公寓，無論是整棟的還是分布式的都有合作，或許改造成酒店式公寓是不錯的選擇。
 

　　據(jù)記者了解，當(dāng)前庫存積壓厲害的是三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)。國家對度假租賃市場相繼出臺了一些利好政策——從去年開始出臺了放寬度假租賃，后來又出臺鼓勵民宿客棧等社會服務(wù)業(yè)相關(guān)政策，而本次政策里面所鼓勵的租賃，也包括度假租賃。該政策是目前新的一個鼓勵政策。對于這些地產(chǎn)的開發(fā)，未來可以通過管家和托管的模式使這些閑置不動產(chǎn)盤活，給需要的旅客入住。據(jù)記者了解，早在去年上海萬科與途家牽手合作空置房托管租賃的管家式服務(wù)，把不動產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)合作推上了一個新高度。
 

　　政策或難落地
 

　　商改住看似為商業(yè)地產(chǎn)去庫存帶來了一份希望，成功案例也不少。比如，美國Arcade商場因經(jīng)營不暢，發(fā)展商耗資700萬美元，將這個古老的大商場改造成了一間間小公寓，改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè)，如今非常受歡迎。但相較于國內(nèi)新政后諸多的不確定因素，商改租能否帶來利好此時下定論還為時尚早。
 

　　中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示,這個政策恐怕很難落地。如果一旦用地性質(zhì)改變,那么等于規(guī)劃也將發(fā)生改變,隨之會帶來一連串影響。對于開發(fā)商和業(yè)主來說,需要付出很高的裝修成本和房價成本,而且租賃回報率有3%左右,租賃回報太低,所以去改造成租賃房的可能性不大。
 

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長永平認(rèn)為，在建或已建成的商場結(jié)構(gòu)已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他認(rèn)為，辦公樓改成公寓，更多的是從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途。
 

　　中山大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家袁奇峰也認(rèn)為，“商改租”面臨的問題仍然較多，比如地區(qū)居住人口增長，對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的需求增加，但原來的周邊配套設(shè)施不一定跟得上。他認(rèn)為，少量的“商改租”問題還不大，改建達(dá)到一定限值應(yīng)該重新做評估了。
 

　　滿堂紅鏈家市場部經(jīng)理周峰表示,商改租，有二手大業(yè)主拿了整層樓商業(yè)物業(yè)的才有可能會這樣操作,但業(yè)主未必會愿意。由于目前商業(yè)性質(zhì)用地上的公寓,銷售單價比住宅高，改成居住用地會涉及到土地使用年限等問題，如果政府可以無償把商業(yè)用地年限從40年或者50年延長為住宅的70年,可能業(yè)主會同意,但預(yù)計是需要補繳地價的。在實際操作中,為確保這些房源改造后用于出租,可能也會有相應(yīng)的限制性規(guī)定,比如限制轉(zhuǎn)售等。對于業(yè)主來說,靠出租回本時間太長,但如果通過短期轉(zhuǎn)售可能3年至5年能獲得巨大利潤。
 

　　對此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也算過一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規(guī)?；髽I(yè)不易做大做強。
 

　　當(dāng)然，此次國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)商們也能期待這些優(yōu)惠措施早日落地。
 

　　地產(chǎn)分析師陳立民認(rèn)為，商業(yè)用地若可以改成住宅使用權(quán)，對于開發(fā)商來說，商業(yè)用地價格低，住宅用地價格高，會產(chǎn)生不公平。同時，商改租的改造過程中還有消防等問題需要解決。所以，這個政策尚處于吹風(fēng)階段，能否落地還有待觀望。