誰說房地產(chǎn)不賺錢?各類資本爭相買地建房

　　產(chǎn)業(yè)資本殺入
 

　　龍湖舊將馮勁義、周德康、趙男男與宇通集團(tuán)達(dá)成一致，三人以合伙人的身份接手綠都地產(chǎn)，目標(biāo)是做中國升級版的“黑石”，而宇通集團(tuán)則提供包括資金在內(nèi)的支持。
 

　　宇通集團(tuán)是中國客車生產(chǎn)集團(tuán)，成立于2002年，綠都地產(chǎn)是宇通集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊的企業(yè)。根據(jù)2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜，綠都地產(chǎn)2015年銷售額為106.2億元。
 

　　綠都地產(chǎn)目前已進(jìn)入上海、南昌、鄭州、開封、洛陽、焦作、新鄉(xiāng)、南陽、濮陽等9個城市，擁有25個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，總開發(fā)體量逾700萬平方米。未來，綠都地產(chǎn)將重點(diǎn)布局四大區(qū)域，包括以上海為核心，輻射周邊城市的長三角區(qū)域;以鄭州、洛陽城市帶為核心的中原區(qū)域，以及華南和京津區(qū)域。
 

　　綠都地產(chǎn)總經(jīng)理馮勁義告訴財經(jīng)記者：“宇通集團(tuán)對我們?nèi)齻€人的團(tuán)隊進(jìn)行了充分的授權(quán)，我們以合伙人的形式組成管委會，用管委會形式對綠都地產(chǎn)進(jìn)行管理，綠都地產(chǎn)下面將以事業(yè)部形式運(yùn)作，希望以此把我們團(tuán)隊的創(chuàng)業(yè)精神帶動起來。”
 

　　這或許也代表了產(chǎn)業(yè)資本對地產(chǎn)的一種態(tài)度：相比傳統(tǒng)制造業(yè)，地產(chǎn)的利潤空間仍有足夠的潛力和空間可挖，所以，進(jìn)入地產(chǎn)成為很多產(chǎn)業(yè)資本多元化投資的選擇。不同在于，以何種形式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)?
 

　　格力電器的選擇是，成立地產(chǎn)公司，直接投資拿地開發(fā)，宇通集團(tuán)選擇也是如此。是，馮、周、趙三人的出現(xiàn)，給了宇通集團(tuán)另一種選擇——把資金交給專業(yè)的操盤手和管理人，希望利用這個可以把綠都地產(chǎn)的平臺做大。
 

　　所以，綠都地產(chǎn)將變成一個平臺，向上，對資本完全開放，包括宇通集團(tuán);向下，對內(nèi)外部所有團(tuán)隊開放，以創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊的形式聚攏在這個平臺上，包括綠都地產(chǎn)原有的團(tuán)隊，并更多通過并購手段獲取項(xiàng)目。
 

　　誰說房地產(chǎn)不賺錢了?各類資本相買地建房
 

　　金融資本蜇伏
 

　　不同的是，金融資本同樣看好地產(chǎn)行業(yè)。平安作為金融集團(tuán)，近幾年卻在地產(chǎn)行業(yè)動作頻頻，別是2014年。
 

　　2014年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，整體市場銷售不景氣，房企拿地顯得小心翼翼，而平安卻開始“抄底”入市，旗下深圳(樓盤)聯(lián)新、杭州(樓盤)安豐置業(yè)、杭州安東置業(yè)及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先后在廣州、杭州、北京(樓盤)及蘇州(樓盤)等一線及重點(diǎn)二線城市拿下6幅地塊。采用獨(dú)立開發(fā)模式時，平安也將像其他開發(fā)商一樣，從拿地到開發(fā)到銷售更多的是依靠自己的團(tuán)隊進(jìn)行，而不再是進(jìn)行資金投資，操盤交給其他開發(fā)商。
 

　　同樣，平安也利用自己的資本優(yōu)勢進(jìn)行大平臺合作，包括朗詩、碧桂園等企業(yè)都和平安有很多合作。
 

　　聚焦于主要地產(chǎn)投資平臺，光大安石也成為地產(chǎn)行業(yè)的外來者，光大控股其旗下光大安石旨在打造全產(chǎn)業(yè)鏈金融地產(chǎn)投資管理平臺，已經(jīng)開始大規(guī)模并購。2016年3月，經(jīng)過289輪競價，成都誕生新地，1.2萬元/平方米的樓板價成為很貴。競得者是由朗詩、陽泉煤業(yè)及宏仁實(shí)業(yè)組建的合資公司，而宏仁實(shí)業(yè)背后正是金主光大控股的身影。
 

　　光大安石房地產(chǎn)基金分為美元基金和人民幣基金兩個板塊，涉及多元化的住宅、辦公和商業(yè)投資。投資方式主要是股權(quán)投資和債權(quán)投資。股權(quán)投資風(fēng)險較高，收益也較高，且有機(jī)會獲得超額收益;債權(quán)投資風(fēng)險較低，收益也相對穩(wěn)定。
 

　　股權(quán)投資基金方面比較典型的是2011年募集完成的1.5億元美元基金一期，該基金先后以純股權(quán)形式投資了6個項(xiàng)目，其中4個住宅投資，2個商業(yè)投資，單筆投資額在2000萬美元左右，均控制在總募資額的20%以內(nèi)?，F(xiàn)已退出三處住宅(比如2015年初退出的沈陽榮盛的2個住宅項(xiàng)目)和一處商業(yè)項(xiàng)目(重慶大融城)，年化回報率(IRR)約20%。仍持有的上海大融城和徐州(樓盤)項(xiàng)目將全部體現(xiàn)為投資人利潤。
 

　　3個住宅項(xiàng)目退出時樓盤均在售，合作方根據(jù)評估值將股權(quán)回購;而商業(yè)項(xiàng)目重慶大融城，光大安石的資管團(tuán)隊將13萬平方米的批發(fā)市場全面改造為購物，整體銷售退出，單一項(xiàng)目獲得26%的年化回報。
 

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，存量的整合和盤活提升效率將是重要的商業(yè)機(jī)會。住宅方面，城市分化持續(xù)，一線城市和核心二線城市去化無憂，然而隨著越來越多的開發(fā)商回歸，競加劇，利潤空間壓縮，三四線則面臨高庫存風(fēng)險不斷積聚。商業(yè)地產(chǎn)方面，一線城市呈現(xiàn)出低效和總量過剩的情況，由于有強(qiáng)勁的消費(fèi)支持，存在大量的并購整合機(jī)會，或?qū)⒊蔀橐粋€價值洼地。
 

　　“資本進(jìn)入主要還是獲取利潤，通過并購等手段盤活資產(chǎn)，并進(jìn)一步進(jìn)行包裝運(yùn)營，將成為它們的紅海中游泳的新技能。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為