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住建部調(diào)控由房價(jià)控制目標(biāo)轉(zhuǎn)向供需關(guān)系

2014年09月13日 08:48 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會(huì)|0 點(diǎn)擊：1933

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　　隨著包括京滬穗深在內(nèi)的大型城市的樓市進(jìn)入冰凍狀態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路也隨之悄然調(diào)整。從2010年開始被中央政府以“高壓”態(tài)勢(shì)要求地方政府執(zhí)行的“年度房價(jià)控制目標(biāo)”已經(jīng)漸漸“退場”。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點(diǎn)置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房價(jià)本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)，相比于從2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，思路已經(jīng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。

　　與此同時(shí)，住建部已經(jīng)開始在內(nèi)部研究，在房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的遠(yuǎn)期目標(biāo)方面，要取使“房價(jià)增長速度慢于居民收入的平均增速”。從而使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民的基本住房問題也能得到不斷改善。

　　房價(jià)控制目標(biāo)“退場”

　　“到現(xiàn)在為止，住建部還沒有通知我們要準(zhǔn)備上報(bào)備案明年的房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)。”9月11日清晨，東部某沿海省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿具名的官員說道。截至目前，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也沒有向所屬市縣發(fā)出準(zhǔn)備制定2015年房價(jià)控制目標(biāo)的要求。

　　山西、遼寧、山東等省相關(guān)主管部門的內(nèi)部人士也都向記者表達(dá)了類似的情況。而截至目前，住建部也沒有2015年各地方制定房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)的相關(guān)事宜，向地方政府傳達(dá)有關(guān)精神。

　　所謂年度房價(jià)控制目標(biāo)，是指設(shè)區(qū)地級(jí)市、直轄市、計(jì)劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、過往銷售情況等，制定當(dāng)年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。并根據(jù)這一已制定的目標(biāo)和任務(wù)，制定當(dāng)年度本地房地產(chǎn)地方調(diào)控政策。

　　實(shí)際上，在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，已經(jīng)不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)”一項(xiàng)。而截至目前未2015年各地年度房價(jià)控制目標(biāo)傳達(dá)精神，則意味著自2010年開始的“年度房價(jià)控制目標(biāo)”徹底退場。

　　從2010年開始，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作過程中地方政府的責(zé)任，國務(wù)院制定了“省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、地市級(jí)政府抓落實(shí)”的總體原則。作為這一總體原則的落實(shí)與分解，住建部在此后歷年部署房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)時(shí)，都將制定并公布當(dāng)年度本地房價(jià)控制目標(biāo)作為一項(xiàng)重要工作進(jìn)行布置。

　　“無論是現(xiàn)在大部分地方房地產(chǎn)市場的狀況，還是從目前‘去行政化’這個(gè)大思路來看，‘年度房價(jià)控制目標(biāo)’都已經(jīng)到了徹底退場的時(shí)候。”前述東部省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳不愿具名的官員表示。

　　重點(diǎn)轉(zhuǎn)向供需關(guān)系調(diào)整

　　與“年度房價(jià)控制目標(biāo)”退場連帶發(fā)生的，是“年度房價(jià)控制目標(biāo)”不再成為對(duì)地方政府主要行政長和部門負(fù)責(zé)人的考核主要指標(biāo)。不過，短期內(nèi)這一情況在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)大型城市仍然除外。

　　日前，住建部新任總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，住房價(jià)格是市場的重要信號(hào)，其本身不應(yīng)當(dāng)是直接的調(diào)控對(duì)象。簡單地將住房價(jià)格作為住房政策的調(diào)控對(duì)象并不合適。住房政策的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是供求平衡、市場平穩(wěn)。

　　“之前住建部通過多種方式，向我們傳達(dá)了改善供需關(guān)系的意思，針對(duì)庫存較大的城市，提出了幾個(gè)原則：，要控制預(yù)售審批的節(jié)奏，避免房地產(chǎn)市場中總體存量過大;二，要尊重市場規(guī)律，不要盲目以行政手段干預(yù)市場自身的調(diào)整;三，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)通過合理定價(jià)，去化庫存。”前述東部某省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳不愿具名的官員說道。

　　目前，住建部正在內(nèi)部研究調(diào)整供需關(guān)系及其各種手段的可行性，但短期內(nèi)形成統(tǒng)一性政策或者文件下發(fā)的可能性不大。近期住建部將不會(huì)再出臺(tái)針對(duì)全國有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

　　從2010年開始，地方政府被強(qiáng)制要求制定并公布本地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)，同時(shí)，由住建部代表國務(wù)院，對(duì)年度本地房價(jià)控制目標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核。對(duì)于未完成房價(jià)控制目標(biāo)，且在落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策不力主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談、誡勉直至進(jìn)行行政處分，從而形成了對(duì)地方政府的壓力。

　　“地方當(dāng)時(shí)很多的調(diào)控政策實(shí)際上是倒推出來的，即確定了年度房價(jià)控制目標(biāo)，用哪些手段能夠使房價(jià)數(shù)據(jù)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以免被問責(zé)。”此前，一位不愿具名的北京市前任城建部門負(fù)責(zé)人說道。

　　他表示，大量行政性調(diào)控手段的出臺(tái)，都是圍繞“房價(jià)數(shù)據(jù)”的指標(biāo)，“確保數(shù)據(jù)能達(dá)標(biāo)”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺(tái)。北京從2011年開始，在限購的基礎(chǔ)上，開始通過各種變相的“限價(jià)”措施，以確保年度本地房價(jià)控制目標(biāo)能夠完成，但也在一定程度上，扭曲了供需關(guān)系。

　　新思路對(duì)比房價(jià)增長和收入增長

　　“按照國務(wù)院的要求，我們對(duì)房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)變化保持常態(tài)化的監(jiān)控，總體還是要保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”9月10日下午，住建部一位不愿具名的官員表示，至于下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的方向，他表示，還沒有確定的、可以明確的所謂“新思路”。

　　不過，對(duì)于未來房地產(chǎn)調(diào)控的思路和方向，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門，住建部內(nèi)部已研究多時(shí)。是由于涉及到各種原因，至今這一思路尚未有確定性結(jié)論。

　　記者了解到，在研究討論的過程中，盡管在住房政策、房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施手段和路徑等方面，存在著較大的議，但在未來房地產(chǎn)調(diào)控的階段性目標(biāo)方面，已經(jīng)達(dá)成一定程度的共識(shí)，即房價(jià)水平應(yīng)與居民收入的增速匹配，如果房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，那么其增速應(yīng)低于居民平均收入水平的增速。

　　“這是一個(gè)關(guān)聯(lián)性的目標(biāo)，而不是單向度的說房價(jià)單邊上漲還是單邊下降，而是綜合考慮居民的支付能力，也是說，房價(jià)漲幅應(yīng)該低于居民收入的平均增速，而此前的狀況是房價(jià)的增速大幅超過居民收入的增長速度和幅度。”住建系統(tǒng)一位專家表示。

　　此前，馮俊表示，總體上說，住房政策中關(guān)于住房價(jià)格的合理性判斷，應(yīng)當(dāng)是使房價(jià)的增長慢于居民家庭的收入增長。這樣，居民家庭的住房支付能力在不斷提高，社會(huì)總福利是改善的。