房企降價(jià)底線:2010年更早項(xiàng)目降20%都不虧

　房企降價(jià)底線
　　
　　房企降價(jià)底線：2010年拿地項(xiàng)目降價(jià)10%可保本，更早拿地項(xiàng)目降20%都不虧本
　　
　　業(yè)內(nèi)人士稱開發(fā)商平均利潤率為15%~30%，當(dāng)銷售量決定企業(yè)存活的時(shí)候，即使虧本也要賣，對許多大型房企更是如此
　　
　　4月，或是新一波降價(jià)風(fēng)潮的開始。理財(cái)一周報(bào)記者獲悉，“怎么降價(jià)”已經(jīng)成了開發(fā)商圈子里的熱議話題在舉行內(nèi)部聚會(huì)或是企業(yè)論壇時(shí)，都會(huì)被拿出來“曬一曬”。
　　
　　對購房者而言，關(guān)心的莫過于此番降價(jià)究竟是不是夠“給力”。開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的高回報(bào)自是眾人皆知，然而如果提到降價(jià)，房企能夠承受的底線又在哪里？
　　
　　為此，理財(cái)一周報(bào)記者以住宅開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的“龍頭”——萬科為樣本進(jìn)行了一番調(diào)查研究。
　　
　　萬科新盤優(yōu)惠幅度尚小
　　
　　萬科旗下將有4個(gè)新樓盤在4月份先后上市，其中3個(gè)是別墅項(xiàng)目，1個(gè)是普通住宅項(xiàng)目，分別位于青浦、浦東、閔行的外環(huán)線周邊。
　　
　　萬科清林徑位于浦東新環(huán)東路，是萬科4月新開盤項(xiàng)目中的普通住宅產(chǎn)品。據(jù)案場銷售介紹，樓盤預(yù)計(jì)于4月中旬上市，目前正在舉行優(yōu)惠活動(dòng)。記者了解到，該樓盤推行的優(yōu)惠活動(dòng)與許多項(xiàng)目一樣，走的是“先買卡后折總價(jià)”的路線。
　　
　　“花2萬元先購買一張白金卡，等確定房源之后這2萬元可以抵充6萬元。”案場銷售人員告訴記者。
　　
　　據(jù)悉，此番批開盤的項(xiàng)目以87-155平方米的精裝修房源為主。盡管報(bào)價(jià)及精裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未終確定，但銷售人員透露，“不會(huì)比周邊樓盤低，預(yù)計(jì)會(huì)在1.5萬元/平方米左右。”
　　
　　根據(jù)上述優(yōu)惠措施，購買該樓盤的客戶實(shí)際得到的是4萬元總價(jià)上的折扣，如果按照1.5萬元/平方米參考價(jià)計(jì)算的話，折去4萬元對于130萬-230萬元的房款來說，相當(dāng)于打了個(gè)9.7-9.8折。
　　
　　萬科清林徑別墅項(xiàng)目的優(yōu)惠措施也大抵相同，同樣是先支付2萬元，不過可抵消12萬元房款，也是說項(xiàng)目高可優(yōu)惠10萬元。
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4月另外兩個(gè)新推的別墅項(xiàng)目是萬科尚源別墅及萬科翡翠別墅。記者從案場獲悉，萬科翡翠別墅的定位較高，主推380-580平方米的獨(dú)棟房源，總價(jià)3000萬-5000萬元/套，針對內(nèi)部客戶。相較之下，萬科尚源別墅顯得更“親民”一些，此次推出的聯(lián)排別墅面積約為220平方米，總價(jià)為450萬-500萬元/套，開盤前預(yù)訂可以有20萬元的總價(jià)優(yōu)惠。
　　
　　巧合的是，萬科旗下的另一在售樓盤亦加入了“優(yōu)惠”陣營。由于是推后一批房源，萬科錦園在實(shí)行“2萬元抵8萬元”的同時(shí)，還“加碼”再打9.5折。
　　
　　“這樣的優(yōu)惠幅度并不算大，不看萬科尾盤項(xiàng)目的話，所謂總價(jià)優(yōu)惠多是在報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打個(gè)小折扣，或是直接減免幾萬元房款，幅度大多在9.7-9.9折。這如同商品打折一樣，一來讓利范圍小，二來很可能已經(jīng)調(diào)高了報(bào)價(jià)，房價(jià)并沒有實(shí)質(zhì)性的下調(diào)。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟此評論道。
　　
　　萬科房價(jià)超同區(qū)域樓盤5%~10%
　　
　　“萬科的項(xiàng)目一般都比周邊樓盤貴一些。”在搜房網(wǎng)萬科清林徑的業(yè)主論壇里，有網(wǎng)友發(fā)帖表示。
　　
　　記者了解到，萬科清林徑此前參考報(bào)價(jià)一度曾追高至1.8萬元/平方米，然而今年春節(jié)后，伴隨著大量樓盤促銷降價(jià)活動(dòng)的開始，該項(xiàng)目銷售人員對外口徑才開始放松，參考價(jià)調(diào)整至1.5萬元/平方米上下。
　　
　　然而，這樣的價(jià)格仍舊比周邊樓盤高了數(shù)千元。以萬科清林徑附近不遠(yuǎn)的匯錦城為例，同樣在售的90平方米的小三房戶型，匯錦城的報(bào)價(jià)為10500元/平方米，即使是該項(xiàng)目中的疊加花園洋房戶型，單價(jià)也在12000-13000元。
　　
　　針對其定價(jià)策略，萬科方面表示并不愿意多談。上海萬科公司的回應(yīng)稱，所有樓盤都是根據(jù)周邊區(qū)域合理價(jià)格以及消費(fèi)者可以接受的價(jià)格而定的，并沒有定的推盤或者定價(jià)策略。
　　
　　萬科總裁郁亮也在近期的年度業(yè)績會(huì)被追問“定價(jià)”一事。他此表示，萬科的定價(jià)不是根據(jù)成本加利潤定價(jià)，而是根據(jù)市場接受的價(jià)格來定。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題“盡管萬科項(xiàng)目會(huì)比同區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)高出5%~10%，但消費(fèi)群體的接受度還是很高的。”陸騎麟分析道，“之所以萬科能定這樣的‘高價(jià)’，一方面是其品牌效應(yīng)已被廣為接受，超出部分可視為其品牌價(jià)值的體現(xiàn)；另一方面，萬科項(xiàng)目在物業(yè)管理方面也是被業(yè)主認(rèn)可的，可以說國內(nèi)具有甲級資質(zhì)的物業(yè)管理公司沒幾家，而萬科位列其中。”
　　
　　降價(jià)“羊群效應(yīng)”明顯
　　
　　上述幾個(gè)萬科樓盤所采取的銷售方式各不相同，或是打折出售，或是直接在總價(jià)上扣除一部分，或是索性低開。
　　
　　“萬科錦園的降價(jià)幅度大，因?yàn)檫@是后一批房源了，開發(fā)商前期利潤已經(jīng)收回了，并不是在虧本賣。”中房信上海事業(yè)部項(xiàng)目總監(jiān)付琦透露說，“至于萬科清林徑這樣的新盤，也不能說低開是虧了，因?yàn)樗旧韴?bào)價(jià)高，而且算是批賣虧了，之后市場轉(zhuǎn)暖還是可以賺回來，現(xiàn)在低開是為了快速回籠資金。”
　　
　　付琦表示，同項(xiàng)目不同批次房源之間，在售及新開盤項(xiàng)目往往會(huì)采取不同的營銷手段。“在售房源比較多的時(shí)候，可能會(huì)采取增加總價(jià)折扣的方式，如果是新推房源，直接低開是較為常見的，在售房源打折有一定困難，因?yàn)檫@會(huì)讓前幾批業(yè)主不滿。”付琦如是說。
　　
　　不過，折扣優(yōu)惠是市場中普遍存在的現(xiàn)象，并非樓市旺季的個(gè)例。“萬科在市場好的時(shí)候都有許多折扣，是很多人不知道而已。”付琦對記者表示，“萬科內(nèi)部有個(gè)不公開的折扣體系，針對會(huì)員是一個(gè)折扣，針對老客戶又是一個(gè)折扣，老客戶介紹來的新客戶也有不同的折扣，這些等實(shí)際簽約時(shí)才能了解到。”
　　
　　可以確定的是，為了收回前期成本，包括萬科在內(nèi)的許多大型房企都將在4、5、6月加速推盤。“萬科需要對股民股東有所交代，在業(yè)績增長方面的壓力較大，像這類企業(yè)一定要保證項(xiàng)目能被快速消化，因此這幾個(gè)月肯定會(huì)花大力氣在銷售量方面尋求突破。”付琦指出，“現(xiàn)在平均去化率有20%左右，相信利用降價(jià)、折扣等方式，能將銷售追回到60%~70%。”
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題要有一個(gè)樓盤降價(jià)，同區(qū)域內(nèi)的其余樓盤難免有銷售壓力，為了搶占銷售時(shí)機(jī)，這些樓盤會(huì)一個(gè)接著一個(gè)地開始降價(jià)銷售，這是付琦所說的“羊群效應(yīng)”。“現(xiàn)在觀望是因?yàn)槠髽I(yè)還沒看清楚該降多少，如果同一個(gè)板塊里的某個(gè)樓盤打了9折且在短時(shí)間內(nèi)去化情況理想，周邊樓盤會(huì)隨之調(diào)價(jià)，也開始打9折。”付琦說道。
　　
　　對此，陸騎麟認(rèn)為，類似萬科這樣的企業(yè)如若調(diào)價(jià)，其示范效應(yīng)是十分明顯的。“如果萬科降價(jià)了，勢必導(dǎo)致周邊樓盤無法成交，會(huì)引起周邊樓盤恐慌，隨后跟風(fēng)降價(jià)，形成風(fēng)潮。”
　　
　　事實(shí)上，萬科也曾做過引領(lǐng)降價(jià)風(fēng)潮的那一“領(lǐng)頭羊”。在2005年、2008年及2010年，萬科都沖在了降價(jià)風(fēng)潮的前沿。
　　
　　房企平均利潤率15%~30%，
　　
　　降價(jià)底線各不相同
　　
　　2008年，石的“拐點(diǎn)論”及萬科的率先降價(jià)，觸發(fā)了國內(nèi)樓市大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)暴。那么，像萬科這樣的房企能夠承受的降價(jià)底線又在哪里？
　　
　　在計(jì)算降價(jià)幅度之前，自然先要了解其項(xiàng)目成本在房價(jià)中占多大的比例。記者從業(yè)內(nèi)了解到，企業(yè)開發(fā)一個(gè)樓盤的大致成本構(gòu)成包括：拿地的土地成本、建筑成本及設(shè)施設(shè)備安裝成本、設(shè)計(jì)成本、各類稅費(fèi)成本、管理及銷售費(fèi)用等。
　　
　　“開發(fā)成本在逐年升高，即使是普通的項(xiàng)目，成本也很難降下來。”付琦表示，“建安成本一般2300元/平方米已經(jīng)是低標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在許多開發(fā)商想要追求品質(zhì)，這部分的成本越來越高，比如星河灣的建安成本相當(dāng)高，至少是一般外圍樓盤的兩倍。”
　　
　　據(jù)介紹，設(shè)計(jì)費(fèi)用也是筆不小的開支。“商品房在設(shè)計(jì)費(fèi)用上不是按照圖紙收的，而是根據(jù)每平方米的面積來計(jì)算的，越是高端的項(xiàng)目這部分支出越大。”付琦說。
　　
　　以經(jīng)濟(jì)適用房為例，能看出項(xiàng)目成本在房價(jià)中所占的龐大比例。由于經(jīng)濟(jì)適用房沒有土地成本，也無需設(shè)計(jì)費(fèi)用，在稅費(fèi)方面又有些許減免，構(gòu)成其成本的主要是建安費(fèi)用及管銷費(fèi)用。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題“為什么經(jīng)濟(jì)適用房要賣到5000元/平方米？許多人覺得經(jīng)適房是沒有土地成本的，怎么還要賣這么貴，事實(shí)上經(jīng)適房定價(jià)是由審計(jì)部門根據(jù)成本核算而來的，一般設(shè)定利潤率是3%~5%。從經(jīng)適房的價(jià)格上來看，光建安及管銷費(fèi)用再加上這么低的企業(yè)利潤，已經(jīng)要5000元/平方米了，經(jīng)適房尚且如此，商品房又怎么能低得下來？”付琦表示。
　　
　　如果拿100萬元總價(jià)的房子為模型計(jì)算，開發(fā)企業(yè)付出的成本占多大比例，能得到的利潤又有多少？根據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院胡怡建教授的測算，在100萬元的房款中，企業(yè)利潤約占15%，而剩余的85%則為支出成本。
　　
　　“在做預(yù)算時(shí)，一般房價(jià)中的35%~40%是土地成本，15%~20%是各種稅費(fèi)，建筑成本占25%~30%，算下來15%是企業(yè)得到的平均利潤率。”胡怡建介紹說。
　　
　　但15%的利潤率并非一成不變的。“成本計(jì)算都是在項(xiàng)目上市前做的，等項(xiàng)目開盤之后，房價(jià)早上漲了不少，假設(shè)房子造好后原先100萬元的房子漲到了120萬元，那么企業(yè)利潤率相當(dāng)于30%左右。”胡怡建進(jìn)一步透露，“土地成本及建筑成本是固定的，有稅收是在變化的，土地增值稅是其中大頭，但即使按照實(shí)際銷售價(jià)格計(jì)算，也占很小的比例。”
　　
　　胡怡建告訴記者，房價(jià)上漲后所產(chǎn)生的差額，絕大部分會(huì)進(jìn)入開發(fā)商的口袋里。“房價(jià)上漲過快才是房企能獲取暴利的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以偏愛少量多次、分批推盤的銷售策略也正因?yàn)榇恕?rdquo;胡怡建如是說。
　　
　　既然開發(fā)企業(yè)的平均利潤率在15%~30%之間，那么房企能夠接受的底線是否能與之重合呢？
　　
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在分析某企業(yè)的“降價(jià)底線”時(shí)，利潤率雖然是重要的參考指標(biāo)，但企業(yè)的開發(fā)成本外界較難核算，因此房企的平均利潤率并不一定與房企能接受的降價(jià)底線完全一致。“具體到每個(gè)項(xiàng)目的各類成本均不相同，這涉及企業(yè)的商業(yè)機(jī)密，除非管理層，外界很難算一筆細(xì)賬。”陸騎麟告訴記者。
　　
　　可接受的高降價(jià)幅度會(huì)隨不同項(xiàng)目的個(gè)體差異而有所浮動(dòng)，土地價(jià)格是導(dǎo)致波動(dòng)的一項(xiàng)指標(biāo)。
　　
　　記者獲悉，由于每個(gè)項(xiàng)目拿地的時(shí)間、獲取土地的方式均不相同，并不是所有項(xiàng)目的拿地價(jià)格都能通過規(guī)土局、企業(yè)年報(bào)等公開方式一一掌握。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題　“萬科拿地時(shí)間都比較早，比如今年5月將有后續(xù)房源推出的萬科城花新園是如此。”付琦介紹說，“部分項(xiàng)目由于土地轉(zhuǎn)過屬性，或由于土地部分指標(biāo)有過調(diào)整，還需要補(bǔ)繳土地出讓金，這些信息，規(guī)土局是不會(huì)公布的。”
　　
　　對萬科而言，旗下項(xiàng)目大多拿地時(shí)間較早，因此，即使是萬科清林徑這樣新開盤的項(xiàng)目，其土地成本也并不一定能在成本中占到30%~40%的大頭部分。
　　
　　“隨著‘地’的不斷涌現(xiàn)，近兩年拿地的項(xiàng)目其利潤率自然達(dá)不到30%，因此降價(jià)空間相對小一些，但拿地時(shí)間較早的，比如湯臣一品，算降價(jià)再猛都有的賺。”陸騎麟如是說。
　　
　　因此，在計(jì)算“降價(jià)底線”時(shí)，需要根據(jù)其拿地時(shí)間的不同而進(jìn)行分類討論。“按照萬科的建造規(guī)格及成本計(jì)算，如果是去年拿地的項(xiàng)目，降價(jià)空間有5%~10%，10%是其保本的底線。”胡怡建介紹說，“但如果是2010年以前拿地的項(xiàng)目，考慮到2009年漲價(jià)幅度相當(dāng)大，降價(jià)20%都不能算是虧本。”
　　
　　記者從業(yè)內(nèi)了解到，平均而言，一般房企可接受的高降價(jià)比例在10%上下，不過這仍舊是在尚有盈利的前提之下。
　　
　　然而，對部分項(xiàng)目來說，或許并不存在所謂“降價(jià)底線”。“開發(fā)企業(yè)而言，沒有銷量和虧本出售是兩種需要權(quán)衡的選擇，有的企業(yè)堅(jiān)持要保本銷售，但有的企業(yè)卻不一定不肯做‘虧本生意’。”付琦表示，“當(dāng)銷售量決定企業(yè)存活的時(shí)候，即使虧本還是要賣的，這對許多大型房企更是如此。”
　　
　　大幅降價(jià)樓盤個(gè)案
　　
　　保利湖畔陽光苑：均價(jià)1.4萬元/平方米，較去年中直降2000元
　　
　　日前，位于嘉定馬陸的保利湖畔陽光苑正以低開姿態(tài)大力推盤，項(xiàng)目單價(jià)已低于周邊樓盤10%以上。降價(jià)后該項(xiàng)目市場反饋良好，在短短兩周內(nèi)取得了去化率過半的成績。
　　
　　據(jù)悉，保利湖畔陽光苑3月19日開盤后，實(shí)際報(bào)價(jià)為1.4萬元/平方米，低單價(jià)則已跌至1.25萬元。“我們銷售情況還不錯(cuò)，推出的300多套房源實(shí)際簽約量已經(jīng)過半。”該案銷售人員向記者透露。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題與周邊項(xiàng)目相比，保利湖畔陽光苑此次售價(jià)直降了2000元/平方米左右。記者了解到，該案周邊項(xiàng)目普遍均價(jià)在1.6萬元/平方米左右，如緊鄰的嘉寶紫提灣均價(jià)為1.58萬元/平方米，盤古天地報(bào)價(jià)為1.6萬元/平方米，不遠(yuǎn)處的秋霞坊售價(jià)較高，毛坯房1.8萬元/平方米，精裝房源1.9萬元/平方米。
　　
　　資料顯示，保利湖畔陽光苑上一次推盤是在去年年中，當(dāng)時(shí)均價(jià)為1.6萬元/平方米，比此番推盤價(jià)格還高了12%。不如此，1.4萬元/平方米的均價(jià)與該項(xiàng)目2009年12月獲得的上一張預(yù)售證相差無幾。
　　
　　九城湖濱國際：均價(jià)1.9萬元/平方米，相當(dāng)于打8折
　　
　　另一積推盤的項(xiàng)目是九城湖濱國際。這一位于松江九亭的樓盤正以單價(jià)優(yōu)惠的方式悄然實(shí)現(xiàn)“降價(jià)”。記者從案場獲悉，該案3月中旬報(bào)價(jià)為2.3萬元/平方米，4月報(bào)價(jià)為2.4萬元/平方米，與鄰近的“匯賢閣“報(bào)價(jià)相同，但是購房客戶可以獲得每平方米4000-4500元的減免優(yōu)惠。也是說，目前該樓盤實(shí)際報(bào)價(jià)可視為1.9萬元/平方米，相當(dāng)于打了個(gè)8折。
　　
　　調(diào)價(jià)后樓盤銷售自然大好，據(jù)九城湖濱國際銷售人員透露，此輪在售樓盤戶型在107-220平方米。現(xiàn)房銷售加上價(jià)格下調(diào)，該案去化率相當(dāng)理想，“160平方米的房源剩下5套了”。
　　
　　不過，上述兩個(gè)項(xiàng)目方面并未承認(rèn)正在“降價(jià)”。保利湖畔陽光苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，保利湖畔陽光苑“并不是低開，是周邊樓盤漲得太快”。“我們并沒有刻意降價(jià)，是根據(jù)之前預(yù)設(shè)的價(jià)格來走的。”該負(fù)責(zé)人說道。九城湖濱國際方面則認(rèn)為，目前舉措是為了拉動(dòng)銷售，并不是迫于壓力之下的主動(dòng)“降價(jià)”。
　　
　　業(yè)內(nèi)分析指出，這兩個(gè)樓盤的調(diào)價(jià)行為會(huì)給周邊項(xiàng)目造成不小的壓力。目前，包括中信泰富等在內(nèi)的一些開發(fā)商表示，已有打折的打算。
　　
　　“3月成交量跌、4月開發(fā)商慌、5月房價(jià)降”
　　
　　4月降價(jià)小打小鬧，5月房價(jià)將跌15%
　　
　　4月上海將現(xiàn)120個(gè)打折優(yōu)惠樓盤，比3月份增長26%。然而在業(yè)內(nèi)人士看來，4月的樓市還未進(jìn)入真正的下降通道，目前在售樓盤多為“促銷”而非“降價(jià)”。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題　降價(jià)的大浪還未到來，但信號(hào)已日趨明顯。日前在保利地產(chǎn)的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊率先表態(tài)，雖然看好未來二十年的房地產(chǎn)市場，但對于今年高壓態(tài)勢下的宏觀調(diào)整，有等市場上已經(jīng)見到調(diào)控成效了，政府才會(huì)“收手”。她更因此預(yù)計(jì)，“這次房價(jià)一定會(huì)降下來，短期內(nèi)市場的調(diào)整幅度會(huì)在10%左右。”
　　
　　理財(cái)一周報(bào)記者了解到，目前正在醞釀?wù){(diào)價(jià)的樓盤并不在少數(shù)。某開發(fā)商透露，銷售團(tuán)隊(duì)正在擬定新的推盤方案，以確保“拉回銷售量，拿穩(wěn)5、6月”。實(shí)質(zhì)性調(diào)價(jià)將在5月啟動(dòng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)部分樓盤的下調(diào)幅度可能超過10%。
　　
　　高于9折的都不算“降價(jià)”
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：統(tǒng)計(jì)顯示，4月將有120個(gè)樓盤在推盤時(shí)會(huì)有打折、優(yōu)惠。目前來看，樓市有沒有形成降價(jià)的風(fēng)潮？
　　
　　蔡為民：現(xiàn)在都是小打小鬧而已。國家發(fā)改委提出要明碼實(shí)價(jià)、一房一價(jià)，開發(fā)商能降價(jià)不能漲價(jià)，房企的變通之策是調(diào)高備案價(jià)格再少許調(diào)低售價(jià)，因此許多“降價(jià)”都是表象。況且，不少樓盤能看到有打折優(yōu)惠，但是幅度卻很小。
　　
　　陸騎麟：真正的降價(jià)個(gè)案是屈指可數(shù)的。目前所謂的“降價(jià)”多數(shù)是在總價(jià)、單價(jià)上做文章，比如開盤當(dāng)天如果下定，總價(jià)可以減免多少錢。一套總價(jià)200萬元的房子拉掉2萬元的零頭，這樣的“降價(jià)”和打9.9折一樣，基本可以忽略不計(jì)。
　　
　　付琦：這120個(gè)樓盤是媒體對4月上市樓盤量的一個(gè)預(yù)估，至于打折優(yōu)惠，的確可以通過內(nèi)部管道了解到，但這些優(yōu)惠措施直到開盤前都是有變數(shù)的，可能還會(huì)有調(diào)整。現(xiàn)在能看到的優(yōu)惠措施來講，都能算是“促銷”而不是“降價(jià)”。比如，送車位是常見的優(yōu)惠手段之一，這根本與實(shí)際成交價(jià)格無關(guān)；至于限價(jià)房，其實(shí)購房者往往很難買到，都是銷售方弄的“噱頭”而已。
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：從市場角度分析，一個(gè)樓盤真正開始“降價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
　　
　　陸騎麟：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是可以拿這個(gè)樓盤的均價(jià)與周邊行情作對比。比如，周邊樓盤如果每平方米賣3萬元，這個(gè)樓盤賣2.8萬元，可以算是實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。一般來說，如果同一個(gè)區(qū)域內(nèi)有個(gè)別樓盤開始以低于市場行情的價(jià)格出售的話，是很具有競力的。
付琦：如果是在總價(jià)上打折的話，不到9折的都不能算是“降價(jià)”。目前市場上很流行“送房產(chǎn)稅”的促銷手段，我曾經(jīng)計(jì)算過五年房產(chǎn)稅相當(dāng)于打9.8折，即使是18年房產(chǎn)稅也不會(huì)超過9.2折。
　　
　　“大部分樓盤價(jià)格至少會(huì)跌10%”
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：3月開始已有樓盤選擇降價(jià)促銷，進(jìn)入4月后，對樓盤進(jìn)行調(diào)價(jià)的房企隊(duì)伍是否會(huì)壯大？
　　
　　付琦：可以確定，開發(fā)商服軟調(diào)價(jià)的個(gè)案會(huì)在4月蔓延開來。市場成交量慘淡，這對不少企業(yè)來說是致命的打擊。開發(fā)商拿到預(yù)售證卻賣不出房子，經(jīng)營會(huì)出現(xiàn)問題。開發(fā)商做項(xiàng)目是一環(huán)緊扣一環(huán)的，回籠銷售資金會(huì)立馬追加投資，現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，這個(gè)循環(huán)進(jìn)行不下去了。也許這不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)“死亡”，但現(xiàn)在放慢了發(fā)展腳步，也許過幾年這家企業(yè)的市場份額縮水了。另外，開發(fā)商降價(jià)是有一定“從眾”心理的，要某個(gè)區(qū)域的一個(gè)樓盤降了，而且賣得非常好，周邊的樓盤會(huì)隨之調(diào)價(jià)。
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：市場出現(xiàn)整體性的價(jià)格下降會(huì)在幾月份？
　　
　　付琦：開發(fā)商如果看到了降價(jià)樣本，會(huì)跟風(fēng)調(diào)價(jià)。4月按兵不動(dòng)的房企，我覺得它們5、6月份不會(huì)再作壁上觀了。開發(fā)商知道，如果錯(cuò)過了5、6月份，今年一年的銷售基本僵持在那里了，因此它們不會(huì)這么做。即使大多數(shù)企業(yè)硬撐也撐得住，但是硬撐沒有意思，撐個(gè)半年市場好了嗎？絕大部分房企對后市的預(yù)期是下行的。除非它們得到明確的消息，市場半年之內(nèi)會(huì)復(fù)蘇，否則相信房企都會(huì)適當(dāng)調(diào)價(jià)。
　　
　　蔡為民：回顧及預(yù)測今年上半年的市場走勢可以用“1月旺、2月壯、3月跌、4月慌、5月降”來概括。1月旺，是在延續(xù)去年12月量價(jià)齊旺的態(tài)勢；2月壯，因?yàn)楫?dāng)時(shí)正在年關(guān)，政策不斷出現(xiàn)，然而開發(fā)商有一定準(zhǔn)備；3月跌，限購政策使得市場呈現(xiàn)空窗，成交量大跌；4月慌，開發(fā)商看不到正常的銷售狀態(tài)，資金鏈越來越緊，但是案場門可羅雀，心里很急，想降價(jià)又不甘心，好憋著；5月降，房企這時(shí)候會(huì)有所行動(dòng)，因?yàn)槿绻荒馨盐者@段銷售旺季再難翻身，出現(xiàn)真正實(shí)質(zhì)的降價(jià)還是5月。
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：保利董事長宋廣菊此前預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)在短期內(nèi)下跌10%，這是開發(fā)商可以承受的降價(jià)底線嗎？部分樓盤均價(jià)可能突破10%的下調(diào)比例嗎？
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題　蔡為民：降價(jià)8%~10%對開發(fā)商而言仍舊是有利可圖的，不過是微利罷了，由于2009年的一輪瘋漲，現(xiàn)在的樓市價(jià)位可視為暴利。降價(jià)10%~15%對房企來說是保本，也不會(huì)虧；有調(diào)價(jià)幅度超過15%，房企才可能出現(xiàn)虧損。
　　
　　4月是樓市連續(xù)下挫的開始，小浪花慢慢會(huì)聚集成大浪。屆時(shí)，我認(rèn)為部分樓盤的降價(jià)幅度會(huì)超過10%，會(huì)落在10%~15%之間。限購令積壓了大量“買單”，前幾個(gè)月的樓市成交慘淡，我相信許多開發(fā)商即使虧本也要拉動(dòng)銷售，否則很可能活不下去了。除非限購令松綁，否則降價(jià)10%~15%的比例會(huì)達(dá)到。
　　
　　品牌開發(fā)商會(huì)率先降價(jià)
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：房企資金鏈究竟有多緊張？資金吃緊的原因是什么？
　　
　　蔡為民：房企要的任務(wù)是利用銷售旺季快速回籠資金，資金鏈趨緊的房企不在少數(shù)。開發(fā)商現(xiàn)在資金壓力大是因?yàn)橹澳玫囟?，?xiàng)目已經(jīng)攤得很開了。通脹之下，我們都知道要把錢轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，如果手里有50萬元、100萬元的老百姓都這么想，擁有幾百億元的開發(fā)商更會(huì)盡可能杠桿操作，利用貸款買地、操作項(xiàng)目。
　　
　　資金鏈緊張的另一大原因是，許多開發(fā)商對這一波強(qiáng)烈的調(diào)控政策盡管有所準(zhǔn)備，但準(zhǔn)備是不足的。它們還躺在歷史經(jīng)驗(yàn)上，以為硬撐段時(shí)間能安全度過。在心理上對調(diào)控掉以輕心在房企中是普遍現(xiàn)象：大家都知道一味追高之后，總會(huì)有一會(huì)成為白老鼠，但是進(jìn)場的時(shí)候，誰都不會(huì)認(rèn)為自己會(huì)成為那被調(diào)控犧牲掉的白老鼠。
　　
　　理財(cái)一周報(bào)：哪些企業(yè)會(huì)率先降價(jià)？是實(shí)力不足的小企業(yè)還是盤子更大的大型房企？
　　
　　付琦：品牌開發(fā)商會(huì)率先降價(jià)。一方面，這些大型的企業(yè)資金鏈?zhǔn)蔷o的，開發(fā)規(guī)模也比較大，對樓盤成交也是看重的。另一方面，上市公司在經(jīng)營上有很大的壓力，為了業(yè)績它們一定會(huì)搶占市場份額，因此也不會(huì)坐視成交量的持續(xù)下跌。
　　
　　蔡為民：大型房企領(lǐng)跑“降價(jià)潮”的可能性大。比如恒大、萬科、綠地前幾年都是率先降價(jià)的，今年也不例外。這些企業(yè)的開發(fā)規(guī)模較大，因此也是受限購令等調(diào)控政策影響大的，為了吸引購買力，能通過降價(jià)讓利的方式去推動(dòng)銷售。小型房企盤子小，它們?nèi)绻軗螘?huì)撐一陣子，等實(shí)在不能撐了再降。
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
　　4月49新盤入市，優(yōu)惠幅度大7%
　　
　　業(yè)內(nèi)預(yù)測，剛性需求占成交主力，預(yù)計(jì)4至5月小戶型開盤量呈增長趨勢
　　
　　數(shù)據(jù)監(jiān)控新（截至4月4日）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海市住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤49個(gè)。在預(yù)計(jì)開盤的36個(gè)公寓項(xiàng)目中，70至90平方米的小戶型占比大，外環(huán)線外樓盤占比超過七成，預(yù)計(jì)將延續(xù)近期中低價(jià)位樓盤唱主角的行情。
　　
　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至3月上半月獲得預(yù)售證開盤銷售的所有55個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目中，共計(jì)有27個(gè)項(xiàng)目在3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià)，占總量的49%，這些項(xiàng)目多是位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤。
　　
　　雖然預(yù)售證價(jià)格可能有開發(fā)商報(bào)高價(jià)格以便未來“降價(jià)”的可能，但記者對比1、2月份的同類成交數(shù)據(jù)后得出，3月份成交均價(jià)低于之前預(yù)售證報(bào)價(jià)項(xiàng)目占總量比例高達(dá)49%，說明了持續(xù)調(diào)控下開發(fā)商的心理價(jià)位已經(jīng)調(diào)低，其放棄部分價(jià)格“虛高”空間并以更為實(shí)際的開盤價(jià)格來達(dá)到吸引購房者的目的。其中，4月份預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目中有12個(gè)項(xiàng)目有開盤優(yōu)惠。
　　
　　嘉定和松江區(qū)開盤多
　　
　　據(jù)理財(cái)一周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，4月份預(yù)計(jì)開盤的49個(gè)住宅項(xiàng)目中，公寓項(xiàng)目36個(gè)、別墅項(xiàng)目13個(gè)，比3月的53個(gè)項(xiàng)目減少7%，與去年4月的終開盤量49個(gè)相同。
　　
　　從區(qū)域分布來看，嘉定區(qū)和松江區(qū)多，預(yù)計(jì)各有8個(gè)項(xiàng)目入市；其次是浦東和寶山兩區(qū)，預(yù)計(jì)各有7個(gè)項(xiàng)目入市；奉賢區(qū)預(yù)計(jì)5個(gè)項(xiàng)目入市；普陀區(qū)預(yù)計(jì)3個(gè)項(xiàng)目入市；青浦區(qū)和閘北區(qū)預(yù)計(jì)各2個(gè)項(xiàng)目入市；金山、閔行、崇明、虹口、楊浦、靜安和盧灣七區(qū)縣預(yù)計(jì)各有1個(gè)項(xiàng)目入市。其余如長寧、黃浦和徐匯3個(gè)區(qū)暫未統(tǒng)計(jì)到4月開盤項(xiàng)目。
　　
　　嘉定、松江、浦東和寶山四區(qū)開盤量占總數(shù)的六成以上。今年以來，新盤供應(yīng)大區(qū)閔行降溫明顯，4月預(yù)計(jì)開盤量總和為1個(gè)，而被視為價(jià)格洼地的奉賢和金山等外圍區(qū)域則有所升溫，不少樓盤表現(xiàn)活躍。
　　
　　金山、奉賢地區(qū)可覓“萬元房”
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題　在4月預(yù)計(jì)開盤的49個(gè)住宅項(xiàng)目中，既有如綠城上海玉蘭花園、華潤置地佘山九里這樣的高端豪宅項(xiàng)目，也不乏單價(jià)低于10000元/平方米、總價(jià)100萬元左右的低端住宅項(xiàng)目，但以目前上海房價(jià)的整體水平來看，這類項(xiàng)目主要位于郊環(huán)以外的金山、奉賢等偏遠(yuǎn)地區(qū)。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，有75%的新盤位于外環(huán)線以外，占4月新上市樓盤的絕大多數(shù)。此外，中外環(huán)線間樓盤占8%，中內(nèi)環(huán)線間樓盤占8%，內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤占12%。由于七成以上新盤位于外環(huán)線外，因此即將在4月入市的樓盤也較為“便宜”，多是中低價(jià)房。
　　
　　從4月新盤報(bào)價(jià)（部分已經(jīng)公開開盤價(jià)格的樓盤）看，報(bào)價(jià)每平方米1萬元以下的樓盤占6%，如位于金山學(xué)府路的御景龍庭，預(yù)計(jì)將推出90平方米左右的兩房，單價(jià)每平方米8000元，總價(jià)70萬。另外，世茂愛馬尚郡、臨港海濱國際花園4月份都將有新的房源推出，均價(jià)都在萬元以內(nèi)。世茂愛馬尚郡位于奉賢民樂路，小高層預(yù)計(jì)4月9日正式開盤，推出二房二廳一衛(wèi)89平方米、一房二廳一衛(wèi)68平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)8800元/平方米，開盤當(dāng)天享9.5折優(yōu)惠。
　　
　　每平方米報(bào)價(jià)1萬至2萬元的樓盤占18%，如景瑞美蘭湖嶺域、保利葉上海和逸庭等；報(bào)價(jià)每平方米2萬至3萬元的樓盤占12%，如大華梧桐城邦二期等；報(bào)價(jià)每平方米3萬元以上的樓盤占8%，如瑞虹新城銘庭、華潤置地佘山九里等。
　　
　　信義房屋分析師表示，目前活躍在市場上的購房者多為婚房置業(yè)等剛性需求群體，能接受的價(jià)格多在每平方米2萬元以下，外環(huán)線外的中低價(jià)位樓盤比較受市場歡迎。隨著投資性需求退出市場，剛性需求占據(jù)成交主力，住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)4至5月小戶型開盤量仍會(huì)呈增長趨勢。
　　
　　12個(gè)項(xiàng)目有開盤優(yōu)惠
　　
　　在政策的不斷調(diào)控下，今年以來，許多項(xiàng)目都有優(yōu)惠折扣。4月份新開盤的項(xiàng)目中也有12個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)提出會(huì)有開盤優(yōu)惠。
　　
　　其中，位于浦東新場板塊的萬科清林徑，這一打著迪士尼板塊旗號(hào)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月中旬開盤，將推72套公寓、132套別墅，目前前往項(xiàng)目現(xiàn)場可辦理購房卡，公寓項(xiàng)目2萬元抵6萬元，別墅項(xiàng)目2萬元抵12萬元，但限部分房源。
　　
　　上置綠洲香島原墅四期將于4月上旬開盤，此次開盤開一棟公寓樓，戶型為兩房，98平方米和108平方米，一共36套，開盤優(yōu)惠是“金裝公寓卡每張售人民幣貳萬元整，憑卡可享公示房屋總價(jià)直減6萬元的購房惠（卡金2萬元可沖抵房款）”。該優(yōu)惠限此次開盤的公寓房。
　　
　　禹洲·藍(lán)爵也將于4月上旬推出一批新的房源，可辦理購房卡，18000元預(yù)約金購房可抵88000元。
　　
　　還有逸皓華庭、世茂愛馬尚郡、香馥灣等項(xiàng)目直接可享受9.3折、9.5折、9.6折等優(yōu)惠。