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房企囤地足夠3年開發(fā) 開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?/h1>
2011年04月10日 18:48     小編：     中國證券報|0     點擊：2739

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土地市場的冷熱變化或許可以透露出房地產(chǎn)市場走勢的蛛絲馬跡。3月份以來一些地方土地出讓多次出現(xiàn)底價成交，之前開發(fā)商拼搶地的熱火場景不再。之前“吃”進大量土地的許多房企土地儲備已足夠三年以上開發(fā)，紛紛減緩拿地步伐，靜待土地市場走勢明朗。
　　
　　手中有地心里不慌
　　
　　前兩年的土地中，各大房企已經(jīng)囤積了大量土地，許多房企土地儲備足夠三年甚至更長時間開發(fā)。在當前市場低迷情況下，今年2月份以來，房企大多采取保持現(xiàn)金、減緩拿地的舉措。
　　
　　截至2010年末，萬科的土地儲備面積超過3000萬平方米。萬科年報顯示，2010年新買的土地儲備權(quán)益建筑面積達到2215萬平方米，截至2010年末權(quán)益建筑面積為3640萬平方米，按照萬科去年的開工面積1248萬平方米計算，土地儲備幾乎相當于三年的開工面積。今年2月份萬科的拿地速度已經(jīng)放緩，新增3個項目。
　　
　　一向積的保利地產(chǎn)2月份以來拿地?zé)崆橐灿兴陆?，近一次拿地公告還是發(fā)布于2月17日。去年新進入了福州、廈門、珠海、中山、東莞、嘉興、紹興、無錫、連云港、常州、南通、營口等12個城市，完成45個項目拓展，新增土地儲備權(quán)益建筑面積高達1441萬平方米。據(jù)測算，目前保利地產(chǎn)土地儲備面積也超過3000萬平方米，按照保利地產(chǎn)去年新開工面積1000萬平方米計算，現(xiàn)有土地儲備足夠三年開發(fā)。
　　
　　招商地產(chǎn)2010年新增加了6個項目土地儲備，分布在佛山、上海、廈門、成都、漳州等城市，規(guī)劃建筑面積176.74萬平方米，權(quán)益建筑面積126.18萬平方米。目前招商地產(chǎn)土地儲備面積超過1000萬平方米，按照該公司去年新開工面積142萬平方米計算，足夠開發(fā)7年之久。
　　
　　金地集團2010年共獲取了14個項目，到2010年末土地儲備達到1687萬平方米，能夠滿足其未來3至5年的發(fā)展需求。而今年金地集團拿地動作也放緩，自1月6日發(fā)布拿地公告以來，近期未見行動。
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中國證券報記者了解到，一些中型房企甚至儲備了更長時間的開發(fā)用地，短期內(nèi)并不著急拿地。深振業(yè)管理層近期表示，截至2010年末共有土地儲備約300萬平方米，分布在深圳、惠州、長沙、天津、西安和南寧六個地區(qū)，可確保該公司3至4年內(nèi)的開發(fā)需求，上半年拿地并不著急，將在下半年尋找拿地機會。
　　
　　一線城市供給保守
　　
　　一線城市近幾年土地供給量一直較為保守，沒有出現(xiàn)大幅增加，這被認為是房價持續(xù)高漲的因素之一。以上海為例，住宅土地供應(yīng)2007年至2010年分別有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃，平均波動幅度正負保持在100公頃左右。
　　
　　北京市2011年度計劃供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，比2010年的2500公頃增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。供地計劃中增加了中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，確保各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。
　　
　　而去年北京市實際供應(yīng)總量6489公頃，2011年供地計劃與上年基本持平，即便與2009年相比，供地總量增幅也在10%以下。
　　
　　廣州2011年計劃供應(yīng)3.37平方公里(即337公頃)、共35幅商品住宅用地，總供應(yīng)量與2010年初提出的計劃供應(yīng)量5平方公里(即500公頃)相比，還下降了32.6%。而且按照廣州市規(guī)定，此前屬于商品房用地的限價房用地，今年次納入到保障房體系中。
　　
　　相較于一線城市，二三線城市土地供給量有一定增長，且年均增幅通常超過10%，這也使得二三線城市成了開發(fā)商倚重的戰(zhàn)略要地。以武漢為例，土地供給總量從2007年的1543公頃增加到2010年的2207公頃，年平均增幅達到10.8%。重慶2008年土地供給量達到4224.85公頃，2010年達到了6449公頃，年平均增幅為17.7%，濟南2008年土地供給達到1875公頃，2010年則達到了2455.47公頃，年平均增幅達到10.3%。
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      暫別地逐漸“退燒”
      房地產(chǎn)市場走勢尚不明朗，土地價格也依舊維持高位，但與之前的持續(xù)“高燒”、地頻出相比，近期已經(jīng)有降溫跡象。3月下旬，上海連續(xù)推出商業(yè)地塊、住宅地塊及保障房地塊共19幅，總成交金額58.5億元。其中，商品住宅用地成交合計4幅，約6.61萬平方米，成交金額6.88億元。商業(yè)地塊、保障房地塊普遍以底價成交，住宅用地溢價率也略有回落。
　　
　　3月24日，上海羅涇鎮(zhèn)某地塊出讓，兩家開發(fā)商參與，終這一地塊以1.11億元拍出，溢價率52%，與去年下半年同區(qū)域土地出讓溢價率相比已有回落。廣州市3月24日舉辦的2011年場土地拍賣出人意料的冷清，4幅地塊全部以底價成交。
　　
　　二線城市土地市場也開始進入觀望期，開發(fā)商拿地積性減弱。年初至今濟南市掛牌成交的居住和商業(yè)用地有8塊，總面積約18公頃，土地成交面積約為去年同期的十分之一。3月23日、24日，大連市以掛牌方式出讓7幅地塊的國有土地使用權(quán)，全部以底價成交，總成交價格為63.18億元。昆明市2月份住宅市場用地推出26宗，成交6宗，3月份公開招拍掛32塊土地，全部以底價成交。合肥市也多次出現(xiàn)明星地塊遇冷，終以底價成交的情況。
　　
　　中原地產(chǎn)上海研究咨詢部龔敏表示，從近期土地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商對一線城市住宅地塊的需求依舊旺盛，一線城市還沒有出現(xiàn)流標現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)宅地的城市住宅用地溢價率依然較高。
　　
　　有專家指出，從全國范圍來看，商品房銷量下降，開發(fā)商對未來商品房銷售不太樂觀，加上資金回流等方面的壓力，不少開發(fā)商會采取“冬眠”的辦法，拿地意愿大幅降低，未來一段時間或?qū)⒊霈F(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。
　　
　　不過這位專家指出，在通脹預(yù)期和城市化進程加速的背景下，對未來的房地產(chǎn)市場仍然看好，與2008年金融危機時不同的是，未來土地流拍會是個別現(xiàn)象，不會影響土地市場和房地產(chǎn)市場的大方向。

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