富力怎么干地產(chǎn)？超強(qiáng)運(yùn)營(yíng)平衡術(shù)全面曝光

富力院士廷

均價(jià)：5500元/m2

戶型：三室（1）四室（2）

地址天門市匯僑大道與西湖路交匯處[城南]

0728-3902777

申請(qǐng)優(yōu)惠

　　富力一直很低調(diào)，但近兩年，關(guān)注這家房企的人越來(lái)越多了。

　　一方面，是因?yàn)楦涣Φ囊?guī)模越來(lái)越大了。

　　2018年全年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1310.6億元，權(quán)益銷售面積1018萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)60%和61%。

　　另一方面，則因?yàn)楦涣Τ鲇趹?zhàn)略考慮，放緩傳統(tǒng)增量市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)購(gòu)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。

　　2017年，富力以很便宜的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目酒店，產(chǎn)生了131億元的非經(jīng)常項(xiàng)目損益，當(dāng)年的凈利潤(rùn)因此有大幅增長(zhǎng)。

　　富力與部分房企差異化的操作，引發(fā)各種評(píng)論，同時(shí)贏得了評(píng)級(jí)、投資機(jī)構(gòu)的青睞。

　　2019年3月和4月，惠譽(yù)及穆迪分別上調(diào)了富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望。

　　2019年7月8日、7月12日，國(guó)際知名投行摩根大通先后增持富力地產(chǎn)392.51萬(wàn)股及849.78萬(wàn)股，增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

　　最近，財(cái)富中文網(wǎng)就發(fā)布了最新的《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)排行榜。富力以2018年?duì)I業(yè)收入768.6億元的業(yè)績(jī)，位列第123名，較去年上升13名。

　　與其他千億巨頭相比，富力的戰(zhàn)略到底有什么特點(diǎn)?對(duì)下一步的發(fā)展意味著什么?

　　明源君研究了富力近幾年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)，富力已達(dá)成了大部分巨頭想要達(dá)成的3個(gè)目標(biāo)：

　　1、可以拿到成本合理的錢。對(duì)于資金密集型企業(yè)的來(lái)說(shuō)，這是脫穎而出的關(guān)鍵能力。

　　2、可以拿到便宜的地。在面粉貴過(guò)面包、很多城市限價(jià)的今天，能堅(jiān)持不拿貴地，并拿到適合自家產(chǎn)品的便宜的地，就意味著未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　3、能克制自己的規(guī)模欲望，持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，保持規(guī)模和利潤(rùn)的平衡。在自己有高速增長(zhǎng)可能，大多數(shù)人以規(guī)模論英雄的今天，保持清醒做到這一點(diǎn)，是不容易的。

　　下面明源君詳細(xì)來(lái)說(shuō)這3個(gè)目標(biāo)分別是怎么實(shí)現(xiàn)的。

通過(guò)拓寬融資渠道并提高評(píng)級(jí)

富力地產(chǎn)融資成本合理

　　近兩年，很多房企都覺(jué)得融資難、融資貴。怎么借到錢，特別是便宜的錢，成為一個(gè)難題。

　　然而，根據(jù)富力地產(chǎn)的公告，截止今年6月30日，富力累計(jì)新增借款319.95億元。

　　之前的2018年，富力地產(chǎn)公開發(fā)債超過(guò)20次，融資500億元以上。

　　而且，富力借到的錢，成本較同行平均水平低。

　　克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年64家重點(diǎn)房企的平均融資成本為6.61%。

　　相比之下，富力2018年的平均借貸利率為5.74%，只比2017年全年略微上調(diào)了一點(diǎn)，融資成本控制在行業(yè)平均水平之下。

　　富力為啥還能以比同行相對(duì)低的成本借到錢?!?明源君研究后認(rèn)為，有以下一些原因：

　　首先，富力地產(chǎn)是港股上市公司、千億房企，比絕大部分房企都要優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)健得多(目前主流銀行都制定了白名單制度，只給五十強(qiáng)房企和地方龍頭提供開發(fā)貸)。

　　其次，富力地產(chǎn)的有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，回售時(shí)間分散，貨幣資金余額多，壓力很小。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，短期借款及長(zhǎng)期借貸一年內(nèi)到期部分合計(jì)占比為 32.03%;長(zhǎng)期借款占比為 67.97%。

　　如下表所示，就一年內(nèi)到期的負(fù)債而言，富力地產(chǎn)2019年的公司債券回售選擇權(quán)到期情況比2018年大幅改善，無(wú)論是回售的時(shí)間集中度還是規(guī)模，均較為分散(2018年5月底至7月中曾集中到期262億元)。

▲資料來(lái)源：上海證券交易所網(wǎng)站、Wind資訊

　　根據(jù)公開信息，富力地產(chǎn)2019年1-6月內(nèi)回售選擇權(quán)到期的公司債券均已實(shí)現(xiàn)全額續(xù)期留存，合計(jì)176.5億元。

　　截至2019年6月底，2019年內(nèi)剩余回售選擇權(quán)到期的債券規(guī)模僅為69億元。

　　而截至2019年3月末，公司貨幣資金余額約為400億元，對(duì)回售行權(quán)到期的債券覆蓋程度高。

　　整體上來(lái)看，對(duì)于一年內(nèi)到期的債務(wù)，富力地產(chǎn)償債能力很強(qiáng)。

　　此外，衡量企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況及償債能力的主要指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)。

　　從主要指標(biāo)來(lái)看，與同行業(yè)企業(yè)相比較，富力地產(chǎn)整體資產(chǎn)負(fù)債率及償債能力處于行業(yè)合理水平。資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)的平均值86.67%，流動(dòng)比率高于行業(yè)平均值1.33，整體經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。如下表所示：

▲資料來(lái)源：根據(jù)上市房企公司債券2018年年報(bào)統(tǒng)計(jì)

　　基于此，今年4月份，惠譽(yù)及穆迪分別確認(rèn)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至「穩(wěn)定」，主要反映了該公司的流動(dòng)性改善，估計(jì)流動(dòng)性及資本結(jié)構(gòu)將持續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　這也得益于富力2018年內(nèi)采取的一系列措施：

　　1、2018年，富力集團(tuán)面對(duì)8億美元離岸優(yōu)先票據(jù)到期和262億元投資者有回售選擇權(quán)的境內(nèi)公司債，“開源節(jié)流”，通過(guò)加快經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回售、審慎管理現(xiàn)金流出，控制土地儲(chǔ)備收購(gòu)節(jié)奏并積極拓寬融資渠道等措施成功處理。

　　2、憑借銀行及債券投資者對(duì)其資金實(shí)力及品牌能力的認(rèn)可，富力地產(chǎn)于2018年內(nèi)成功發(fā)行境內(nèi)公司債143億元，超短期融資券82億元，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品14億元及多種類型債券融資。

　　3、富力與多家中國(guó)商業(yè)銀行建立穩(wěn)定的關(guān)系，積極開辟銀行貸款及項(xiàng)目融資等新型的融資方式。

堅(jiān)持土地收購(gòu)的“三大原則”

去年新增土儲(chǔ)均價(jià)僅2600元/平米

　　一般來(lái)說(shuō)，土儲(chǔ)是房企最重要的生產(chǎn)資料，今天的土儲(chǔ)就是未來(lái)的銷售規(guī)模。

　　當(dāng)然，并不是土儲(chǔ)越多就越牛。土地儲(chǔ)備很大程度上決定了房企發(fā)展的速度和質(zhì)量。

　　對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，地拿錯(cuò)了，就一切都錯(cuò)了，比如前兩年拿的地王，現(xiàn)在就比較痛苦。

　　相反，如果地拿對(duì)了，那即便在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控之下，依然也能賺到錢。

　　富力恰恰就在過(guò)去2年，坐擁了大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

　　根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測(cè)算，2016年和2017年，新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)占銷售價(jià)的比重均超過(guò)38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。

　　這意味著2018年拿地的項(xiàng)目，其平均利潤(rùn)空間會(huì)有所擴(kuò)大。其中，二線城市的情況又明顯要好于一線城市。

　　而富力地產(chǎn)就抓住了這波機(jī)會(huì)。其2018年收購(gòu)了371億元的土地儲(chǔ)備，合共61塊土地，建筑面積為1405萬(wàn)平方米。

　　其中，32塊位于富力地產(chǎn)已布局的城市和地區(qū)，29塊位于新進(jìn)入的28個(gè)城市。由此富力的土地儲(chǔ)備布局拓展到了96個(gè)城市和地區(qū)。

　　截至2018年底，富力共儲(chǔ)備土地權(quán)益建筑面積約6951萬(wàn)平方米，其中權(quán)益可售面積為5783萬(wàn)平方米，擁有7300億元土地儲(chǔ)備貨量，同比增長(zhǎng)19%。

　　其中一線城市占比14%，二三線城市占比69%，海外城市占比17%?；浉郯拇鬄硡^(qū)土儲(chǔ)權(quán)益可售貨值達(dá)460億元。布局均衡。

　　公告顯示，2018年富力所持的開發(fā)中、可供出售及即將完工項(xiàng)目由88個(gè)增長(zhǎng)至155個(gè)，增長(zhǎng)76%。

　　為達(dá)成銷售目標(biāo)，富力集團(tuán)計(jì)劃2019年將銷售項(xiàng)目超200個(gè)。新增的土儲(chǔ)為此做好了充足準(zhǔn)備。

　　更重要的是，富力的土儲(chǔ)價(jià)格并不高。

　　為保證充足的資金周轉(zhuǎn)，富力土地收購(gòu)繼續(xù)堅(jiān)持土地收購(gòu)的三大原則：

　　總價(jià)合適、利潤(rùn)預(yù)測(cè)達(dá)標(biāo)、周轉(zhuǎn)快速。

　　2018年，富力新增土儲(chǔ)的平均價(jià)格僅2600元/平方米，明顯低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，可以讓富力地產(chǎn)更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　因此，在2018年的年報(bào)中，富力有如下一段表述：

　　面對(duì)2019，富力集團(tuán)表示將在強(qiáng)大的融資市場(chǎng)支持下繼續(xù)保持穩(wěn)健及穩(wěn)定的擴(kuò)張，將憑借著低于目前市價(jià)收購(gòu)的5783萬(wàn)平方米充足土地儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　基于此，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司給予廣州富力地產(chǎn)股份有限公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

　　評(píng)級(jí)報(bào)告指出，富力地產(chǎn)目前土地儲(chǔ)備充裕，保持良好盈利能力，現(xiàn)金流狀況有所改善;未來(lái)，隨著在建項(xiàng)目的推進(jìn)以及對(duì)酒店資產(chǎn)的整合，公司經(jīng)營(yíng)收入及盈利水平有望獲得增長(zhǎng)，且保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

克制規(guī)模發(fā)展欲望，堅(jiān)持多元化戰(zhàn)略

在規(guī)模和利潤(rùn)之間保持平衡

　　過(guò)去幾年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一輪波瀾壯闊的行情，規(guī)模戰(zhàn)如火如荼。

　　很多房企為了沖規(guī)模可以不要利潤(rùn)，增收不增利的現(xiàn)象十分常見(jiàn)。在市場(chǎng)單邊上行的時(shí)候，這種做法還可以維持。可是一旦進(jìn)入調(diào)控之后平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境下，不足立刻就會(huì)凸顯出來(lái)。

　　而富力則克制自己的規(guī)模欲望，在沖規(guī)模和利潤(rùn)上，找到了較好的平衡。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1310.6億元，權(quán)益銷售面積1018萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)60%和61%，相較2017年銷售增速大幅提升，完成全年1300億元銷售目標(biāo)。

　　如果從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去三年來(lái)富力地產(chǎn)的銷售金額增幅是在不斷提升的，增幅分別為12%、34%、60%，發(fā)展勢(shì)頭良好。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，銷售面積約551.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，略高出計(jì)劃。

　　在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，富力權(quán)益銷售金額位列行業(yè)第15位，體現(xiàn)出不俗的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　相比很多同行，富力地產(chǎn)還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，其收入的多樣性。

　　去年8月份，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)就認(rèn)為，富力地產(chǎn)合約銷售額的30%來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)銷售，收入多樣性高于可比同行。

　　眾所周知，2016年930調(diào)控以來(lái)，一二線城市的調(diào)控不斷加碼，住宅限購(gòu)限售限價(jià)等輪番上陣，對(duì)銷售帶來(lái)不小的影響。相比之下，商業(yè)的銷售受調(diào)控的影響則要小得多。

　　此外，還有一點(diǎn)比較難能可貴的是，富力地產(chǎn)較好地平衡了其銷售規(guī)模擴(kuò)大和利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)系。

　　如果單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，富力地產(chǎn)2018年盈利由上年度214.26億元大幅減少59%至87.29億元。甚至有人以此來(lái)說(shuō)事，認(rèn)為富力實(shí)際利潤(rùn)大幅下滑。

　　然而，拆開來(lái)看，富力地產(chǎn)2017年凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，主要是當(dāng)年以低于公允價(jià)值的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目酒店，產(chǎn)生了131億元的非經(jīng)常項(xiàng)目損益。

　　假如扣除物業(yè)重新估值、匯兌損益影響及非經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的影響，富力地產(chǎn)2018年該數(shù)據(jù)約為77億元，與2017年基本保持穩(wěn)定。

　　同時(shí)，富力地產(chǎn)2018年的核心凈利潤(rùn)為95.3億元，同比2017年增長(zhǎng)了49%。

　　至于很多人關(guān)注的當(dāng)年收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，自收購(gòu)后，富力的酒店資產(chǎn)大幅增加，2018年酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)達(dá)13.5億元，已實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

　　富力地產(chǎn)2019年下半年的重點(diǎn)工作之一是促銷售、抓回款，以銷售為中心展開工作，為應(yīng)對(duì)銷售及回款時(shí)間緊、任務(wù)重等情況，富力還要求各地區(qū)公司須成立回款工作小組，提高回款效率。

　　富力的行動(dòng)比其他很多公司行動(dòng)得要早，相信將為其銷售的增長(zhǎng)提供有力保障。

小結(jié)

　　當(dāng)前情況下——購(gòu)房端房貸利率上行，開發(fā)商融資端控制總規(guī)模、收緊放款條件——很多房企的資金鏈緊繃，感到壓力山大。

　　這個(gè)時(shí)候，如何借到錢，借到便宜的錢?如何采取一些措施提高信用評(píng)級(jí)?中長(zhǎng)期內(nèi)如何將公司引向有質(zhì)量發(fā)展的軌道?如何放下沖規(guī)模的執(zhí)念，在規(guī)模和利潤(rùn)之間尋找到一個(gè)平衡點(diǎn)……是所有房企都應(yīng)該思考的。

　　富力或許是一個(gè)值得參照的對(duì)象。