買了房子沒住 物業(yè)喊你交費(fèi)你交還是不交？

　　居住在小區(qū)里，日常生活難會時不時跟物業(yè)打交道，因此，跟物業(yè)鬧矛盾的現(xiàn)象比較普遍，假設(shè)處理不當(dāng)，會走上打官司的道路。
 

　　物業(yè)糾紛案例列舉
 

　　【經(jīng)典案例】
 

　　某物業(yè)管理有限公司(簡稱物業(yè)公司)承擔(dān)某小區(qū)的物業(yè)管理。丁某是該小區(qū)業(yè)主。2015年物業(yè)公司起訴丁某 ，要求其交納2010年1月至2014年拖欠的物業(yè)費(fèi)2545.621元。丁某答辯稱臥室頂樓漏水，陽臺墻體有裂縫，多次找物業(yè)公司維修，但都沒有解決。對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不管理，不同意交物業(yè)費(fèi)。
 

　　【法官說法】
 

　　物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)公共建筑和共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。房屋漏水問題要查找漏水原因，若因公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業(yè)公司有責(zé)任負(fù)責(zé)維修、更換。若因業(yè)主私人用水管道的問題，物業(yè)公司不負(fù)擔(dān)維修義務(wù)。若因樓頂防水問題而造成頂樓漏水，因涉及樓頂公共建筑，可啟動專項維修資金進(jìn)行維修。墻體裂縫涉及工程質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。若房屋已過保修期，房屋共用部分的墻體發(fā)生裂縫，可啟動專項維修資金進(jìn)行維修。本案中，丁某以臥室漏水和墻體裂縫作為抗辯理由不能成立。其可以找相關(guān)責(zé)任主體協(xié)商解決問題或者將責(zé)任主體列為被告另行起訴。
 

　　【法條索引】
 

　　《住宅專項維修資金管理辦法》二條，本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
 

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
 

　　《住宅專項維修資金管理辦法》十八條，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
 

　　在各類糾紛中，無論是物業(yè)還是業(yè)主，都需清楚彼此的權(quán)利和義務(wù)，避免不必要的矛盾發(fā)生，如物業(yè)方收取費(fèi)用后應(yīng)該履行義務(wù)，將小區(qū)清潔做好、電梯有問題及時修理等;同時，業(yè)主方也應(yīng)清楚自己該做的事情?不拖欠物業(yè)費(fèi)等。
 

　　物業(yè)費(fèi)包括哪些?
 

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項目：
 

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等)
 

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(包括;公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);公共照明費(fèi);易損件更新費(fèi)等等)
 

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;　(包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等)
 

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用　(包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等)
 

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;　(即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等)
 

　　6、辦公費(fèi)用;　(包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等)
 

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
 

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;
 

　　9、法定稅費(fèi);(包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等)
 

　　10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
 

　　物業(yè)管理公司權(quán)利和義務(wù)
 

　　權(quán)利:
 

　?、傥飿I(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法;
 

　　②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理;
 

　?、垡勒瘴飿I(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;
 

　?、苡袡?quán)制止違反規(guī)章制度的行為;
 

　?、萦袡?quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理;
 

　　⑥有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù);
 

　?、呖梢詫?shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
 

　　義務(wù):
 

　?、俾男形飿I(yè)管理合同，依法經(jīng)營;
 

　　②接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督;
 

　?、壑卮蟮墓芾泶胧?yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可;
 

　　④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
 

　　業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
 

　　權(quán)利:
 

　?、侔凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
 

　?、谔嶙h召開業(yè)主大會會議，并物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
 

　?、厶岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
 

　?、軈⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
 

　　⑤選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
 

　　⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
 

　?、弑O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
 

　?、鄬ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
 

　?、岜O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
 

　　⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
 

　　義務(wù):
 

　?、僮袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
 

　?、谧袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
 

　?、蹐?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
 

　　④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
 

　?、莅磿r交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
 

　　⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
 

　　業(yè)主未居住還需要交物業(yè)費(fèi)嗎?
 

　　根據(jù)相關(guān)法律：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。業(yè)主辦理相關(guān)入住手續(xù)后，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，因此，業(yè)主雖未居住但仍需按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
 

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