解析富力上半年財務數(shù)據(jù) 長短期相宜夯實升級主業(yè)

富力院士廷

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　　近日，財富中文網(wǎng)發(fā)布了最新的《財富》中國500強排行榜，考量了全球范圍內(nèi)最大的中國上市企業(yè)在過去一年的業(yè)績和成就。富力以2018年營業(yè)收入768.6億元的業(yè)績，位列第123名。

　　2019年上半年：富力地產(chǎn)銷售面積同比增長25%

　　不僅是《財富》中國500強排行榜，在今年5月美國《福布斯》雜志出爐的2019年福布斯全球上市公司2000強榜單中，富力也憑借2018年的業(yè)績表現(xiàn)位列全球第761名，在上榜中國房地產(chǎn)企業(yè)中位列第8名。

　　美國《福布斯》雜志全球上市公司2000強榜單是全球公司排行權威榜單，榜單根據(jù)企業(yè)營收、利潤、資產(chǎn)和市值的均等加權指標評選出全球規(guī)模最大、實力最強的上市公司。富力能夠同時進入《財富》中國500強排行榜和《福布斯》全球上市公司2000強榜單，表明富力市場表現(xiàn)良好，獲得了國內(nèi)外權威機構的認可。

　　這一點，從富力地產(chǎn)財報數(shù)據(jù)中可得到印證。數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權益銷售金額1310.6億元，權益銷售面積1018萬平方米，同比分別增長60%和61%，相較2017年銷售增速大幅提升，完成全年1300億元銷售目標。從歷年數(shù)據(jù)來看，近三年來富力地產(chǎn)的銷售金額增幅在不斷提升，增幅分別為12%、34%、60%，發(fā)展勢頭良好。

　　2019年上半年，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)權益合約銷售總金額602.2億元，同比穩(wěn)步增長6%。銷售面積約551.68萬平方米，同比增長25%。在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，富力權益銷售金額位列行業(yè)第15位，體現(xiàn)出不俗的市場競爭力。

　　對于此前有報道提到2018年凈利潤下降問題，若單從財務數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)2018年盈利由上年度214.26億元大幅減少59%至87.29億元。這是由于2017年富力地產(chǎn)收購萬達旗下的74家酒店，受收購酒店資產(chǎn)而獲得大額合并收益的影響，富力地產(chǎn)2017年凈利潤出現(xiàn)大幅度增長，而2018年此類非經(jīng)常性交易相對較少，導致2018年富力地產(chǎn)營業(yè)利潤出現(xiàn)同比下降。

　　從公司扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬于母公司股東凈利潤來看，富力地產(chǎn)2018年該數(shù)據(jù)約為77億元，與2017年基本保持穩(wěn)定;同時，富力地產(chǎn)2018年的核心凈利潤約為95億元，同比2017年增長了49%，整體上看，經(jīng)營利潤增長良好。

　　資金壓力?有息負債以中長期負債為主

　　至于富力地產(chǎn)的負債情況，數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的有息負債以中長期負債為主。截至2018年底，短期借款及長期借貸一年內(nèi)到期部分合計占比為 32.03%;長期借款占比為 67.97%。在行業(yè)整體融資環(huán)境全面收緊的情況下，富力2018年平均借貸利率為5.74%，較2017年末略微上調(diào)。據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%，富力的融資成本控制在行業(yè)平均水平之下。

　　就一年內(nèi)到期的負債而言，富力地產(chǎn)2019年的公司債券回售選擇權到期情況比2018年大幅改善，無論是回售的時間集中度還是規(guī)模，均較為分散(2018年5月底至7月中曾集中到期262億元)。

　　圖說：富力地產(chǎn)2019年債券回售選擇權到期分布情況比2018年大幅改善，無論是回售的時間集中度還是規(guī)模，均較為分散。 資料來源：上海證券交易所網(wǎng)站、Wind資訊

　　根據(jù)公開信息，富力地產(chǎn)2019年1-6月內(nèi)回售選擇權到期的公司債券均已實現(xiàn)全額續(xù)期留存，合計176.5億元。截至2019年6月底，2019年內(nèi)剩余回售選擇權到期的債券規(guī)模僅為69億元。

　　富力地產(chǎn)當前經(jīng)營狀況及現(xiàn)金流情況良好，2019年公司穩(wěn)健經(jīng)營，協(xié)議銷售目標為1600億元，較去年增長22%，實現(xiàn)預售目標較有保障。截至2019年3月末，公司貨幣資金余額約為400億元，對回售行權到期的債券覆蓋程度高。

　　整體上來看，對于一年內(nèi)到期的債務，富力地產(chǎn)方面已做好相關的償付資金安排計劃，不存在所謂資金缺口，短債償債能力較強。

　　此外，衡量企業(yè)資產(chǎn)負債情況及償債能力的主要指標是資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標。從主要指標來看，與同行業(yè)企業(yè)相比較，富力地產(chǎn)整體資產(chǎn)負債率及償債能力處于行業(yè)合理水平。資產(chǎn)負債率低于行業(yè)的平均值86.67%，流動比率高于行業(yè)平均值1.33，整體經(jīng)營較為穩(wěn)健。

行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)財務指標對比

　　圖說：與同行業(yè)企業(yè)相比較，富力地產(chǎn)整體資產(chǎn)負債率及償債能力處于行業(yè)合理水平，整體經(jīng)營較為穩(wěn)健。 資料來源：根據(jù)上市房企公司債券2018年年報統(tǒng)計

　　全國布局可期：土地儲備充裕，銷售保持總體向上

　　實際上，要評判一家公司未來的發(fā)展前景，不能只看營收、負債率等幾個數(shù)據(jù)，還應該從行業(yè)發(fā)展、企業(yè)規(guī)劃及資產(chǎn)質(zhì)量等方面入手進行具體分析。從行業(yè)發(fā)展角度來看，2018年房地產(chǎn)政策延續(xù)房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)下，全國銷售總體保持平穩(wěn)態(tài)勢，商品房銷售面積17.16億平方米，商品房銷售額14.99萬億元。

　　在此環(huán)境下，富力地產(chǎn)繼續(xù)拓寬國內(nèi)城市布局，實現(xiàn)銷售及收入增長。分地區(qū)來看，2018年，公司房地產(chǎn)銷售主要來自于國內(nèi)華北、華南兩大區(qū)域。2018年，華北和華南地區(qū)協(xié)議銷售金額分別同比增長73%和28%至298.54億元和279.84億元，海南地區(qū)協(xié)議銷售金額同比增長21%至59.47億元。從銷售省份分布來看，廣東和山西協(xié)議銷售金額占比最高，分別達到12.42%和11.26%。這說明富力地產(chǎn)在全國各地的布局均已取得成效。

　　在土地儲備方面，截至2018年底，富力地產(chǎn)的權益土地總建面為6951萬平方米，同比增長16.4%;權益土地可售建面為5783萬平方米，同比上升12.6%，可滿足公司未來至少3年的開發(fā)需求。

　　從土地儲備區(qū)域分布來看，富力地產(chǎn)立足于華北、華南區(qū)域，向全國輻射，并積極開拓海外市場，布局均衡;從各梯隊城市布局來看，富力地產(chǎn)在一二三線城市及海外均有布局，且一二線城市布局占比較高，充足且分散的土地儲備為富力地產(chǎn)未來可持續(xù)發(fā)展提供了較好保障。

　　正是出于對富力前景的看好，國際知名投行摩根大通先后于7月8日及7月15日增持富力地產(chǎn)392.51萬股及849.78萬股，增持后，其持股比例占富力香港上市流通股的5.48%，體現(xiàn)出了投資者對富力未來發(fā)展的信心。

　　富力地產(chǎn)5月發(fā)布的公告也顯示，聯(lián)合信用評級有限公司給予廣州富力地產(chǎn)股份有限公司主體長期信用等級為AAA，評級展望為“穩(wěn)定”。評測報告指出，富力地產(chǎn)目前土地儲備充裕，保持良好盈利能力，現(xiàn)金流狀況有所改善;未來，隨著在建項目的推進以及對酒店資產(chǎn)的整合，公司經(jīng)營收入及盈利水平有望獲得增長，且保持較強的競爭力。

　　內(nèi)容來源：轉載自 新華網(wǎng)原創(chuàng)