2018樓市政策盤點(diǎn) 多方調(diào)控下走向穩(wěn)定

2018年是房地產(chǎn)市場跌宕起伏的一年，在中央定調(diào)堅(jiān)決抑制房價(jià)上漲的背景下，今年樓市調(diào)控保持了連續(xù)性和穩(wěn)定性，調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。目前全國樓市已迎來集體降溫，與此同時(shí)，住房租賃市場加快發(fā)展，房地產(chǎn)稅已有初步方案，長效機(jī)制相關(guān)政策得到了進(jìn)一步的落實(shí)和細(xì)化，全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　接下來讓我們回顧下2018：

　　全國樓市政策盤點(diǎn)

　　▍農(nóng)村集體土地可以作為建設(shè)用地

　　1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。

　　▍中國人民央行宣布定向降準(zhǔn)1%,釋放4000億增量資金

　　4月18日，中國人民銀行決定，從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn);同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利(MLF)。

　　▍住建部堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖

　　據(jù)悉，“五一”前，住建部約談了洗西安、?？凇⑷齺喌?2個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，約談中住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。這是繼全國兩會“部長通道”后，住建部再一次表明堅(jiān)決的態(tài)度。住建部要求，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　▍未來“房住不炒”政策基調(diào)不變，調(diào)控將“因城施策”

　　盡管熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場格局并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房價(jià)仍存在一定上漲壓力，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺調(diào)控政策。由于三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價(jià)、地價(jià)快速上漲，市場已經(jīng)被充分“激活”，預(yù)計(jì)2018年下半年三四線城市市場調(diào)整將會出現(xiàn)。

　　▍人才新政引發(fā)樓市熱度上升

　　合肥人才新政,購房10萬補(bǔ)貼，40歲以下本科落戶就能買房!呼和浩特市出臺“人才新政” ，購房最高補(bǔ)貼120萬!珠海發(fā)布超含金量人才新政，全國首創(chuàng)給人才贈(zèng)送住房50%產(chǎn)權(quán)……鄭州人才新政，購房可拿10萬元購房補(bǔ)貼……全國掀起的人才新政，促進(jìn)了購房熱度!

　　▍國開行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)限回收總行

　　6月25日，國開行總行回收了棚改項(xiàng)目的合同審批權(quán)限，此前在分支行可以簽訂的，現(xiàn)在必須總行審批，但并未暫停所有棚改項(xiàng)目，目前仍在進(jìn)行中的項(xiàng)目依然繼續(xù)執(zhí)行。此外，過去曾經(jīng)貨幣安置為主的方式，今年以來多以實(shí)物安置為主。棚改政策調(diào)整意在調(diào)控三四線房價(jià)與政府隱性債務(wù)擴(kuò)張速度。近兩年棚改貨幣化安置的大力推廣，加快了三四線去庫存，但同時(shí)也對三四線城市房價(jià)起到推波助瀾的作用，房價(jià)短期透支并與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r脫節(jié)；而且隨著房價(jià)快速上升，同等面積房屋貨幣化安置需要的資金規(guī)模也急劇上升；因此棚改政策調(diào)整的一個(gè)重要方向是降低貨幣化安置比例。

　　▍穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

　　4月，中國人大網(wǎng)發(fā)布“全國人大常委會2018年立法工作計(jì)劃”，其中顯示，備受關(guān)注的個(gè)人所得稅法被列入預(yù)備審議項(xiàng)目，“視情在2018年或者以后年度安排審議”。雖然房地產(chǎn)稅推進(jìn)速度加快，但目前的重點(diǎn)任務(wù)還在立法準(zhǔn)備階段。更多的內(nèi)容則來自機(jī)構(gòu)的建議。

　　12月，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告提出，推出房地產(chǎn)稅，實(shí)行漸進(jìn)方案，只對新交易住房啟動(dòng)征收方案，即住房家庭一旦交易將統(tǒng)計(jì)其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開征，不交易的住房暫不征收。明年進(jìn)度怎樣?對房地產(chǎn)市場影響幾何?還要拭目以待。

　　▍2018年拆遷補(bǔ)償政策大調(diào)整

　　為保障農(nóng)民的切身利益，2018年，將實(shí)行新的農(nóng)村拆遷補(bǔ)償政策。一是改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償，農(nóng)民不僅可以領(lǐng)到農(nóng)村房屋的補(bǔ)償，而且還可以領(lǐng)取宅基地的補(bǔ)償。二是擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償金額，包括農(nóng)民的固定財(cái)產(chǎn)、農(nóng)房以及房屋內(nèi)的裝修、地上附著物補(bǔ)償比如農(nóng)民的果園菜園等。三是實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償和等價(jià)置換供農(nóng)民自由選擇。四是更改原有的計(jì)算方法，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

　　▍調(diào)控不放松

　　從2016年底開始這輪樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，可消費(fèi)者并沒有因此消停，反而此消彼長。一線城市蹲(漲)，一線城市蹲完二線城市蹲，二線城市蹲完三四線城市蹲。

　　于是這場攻堅(jiān)戰(zhàn)仍從年初一直持續(xù)到現(xiàn)在，成為了持續(xù)時(shí)間最長的調(diào)控。調(diào)控一年比一年嚴(yán)厲，今年政府就再三強(qiáng)調(diào)：“樓市調(diào)控不會放松”!

　　相較于2017年樓市調(diào)控次數(shù)，2018年可以說與之旗鼓相當(dāng)，并且成效頗豐。全國性買房的熱風(fēng)刮了三年多，終于在兩年調(diào)控的遏制下得以喘息，連部分三四線城市都不放過，導(dǎo)致今年的「金九銀十」不盡如人意。

　　與其說是調(diào)控的功勞，不如說是經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境影響的助力，而調(diào)控只是讓樓市降溫這個(gè)過程顯得更加緩和。

　　這一次國家吸取教訓(xùn)后，并沒有拿出房地產(chǎn)這個(gè)「夜壺」來蓄水，似乎已經(jīng)意識到「灰犀?！沟拇嬖?，開始采用戰(zhàn)略性眼光謀長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　當(dāng)三四線城市市場逐漸透支，整個(gè)樓市高燒早已退去，出現(xiàn)了低燒癥狀。近一兩月，部分一二線城市的銀行下調(diào)了房貸利率，房貸額度較之前充裕。

　　因城施策，可以打出頭鳥，也可以合理去庫存?！干綎|菏澤放開樓市限售」便起了個(gè)好頭，頓時(shí)讓人感覺暖意十足，連房地產(chǎn)板塊都應(yīng)聲上漲!

　　緊跟著一線城市廣州也放松商服類物業(yè)限售!大家就像久旱逢甘霖，一滴就高潮。于是都憧憬著全面放松調(diào)控、樓市重現(xiàn)繁榮的盛況。

　　如果經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)不景氣，調(diào)控這高傲的頭顱也會逐漸低頭讓路，繁榮還會遠(yuǎn)嗎?

　　▍樓市沒那么冷

　　年中，成都萬人排隊(duì)買房、杭州郊區(qū)盤3000人搖號搶房、深圳土豪冒雨離婚再通宵排隊(duì)買房等新聞屢上頭條。買到即賺到的心理，讓這些搖號限購的城市反而魔性的火爆。

　　63輛車載近3000人去杭州各大樓盤購房

　　今年樓市就如同春夏秋冬般季節(jié)更替，全國樓市在8月份達(dá)到頂點(diǎn)后由盛轉(zhuǎn)衰，讓人們覺得樓市拐點(diǎn)已到，頻頻駐足觀望。其實(shí)樓市沒有想象中冷。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，11月70城多數(shù)城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，但降溫的態(tài)勢依然在延續(xù)。熱點(diǎn)地區(qū)變涼，冷點(diǎn)地區(qū)升溫。東部城市房價(jià)降溫明顯，而中西部城市房價(jià)則相對穩(wěn)定。

　　相比于新房限價(jià)的影響，二手房價(jià)格更能反映市場真實(shí)情況。二手房價(jià)格近四年首次出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月超過10個(gè)熱點(diǎn)城市下調(diào)，三四線城市降溫速度會更快。

　　可以看出越到年底，房企為沖業(yè)績降價(jià)促銷力度加大，二手房的議價(jià)空間也會越大。近期有很多粉絲咨詢內(nèi)幕君現(xiàn)在能不能出手，看出許多購房者也在伺機(jī)抄底樓市，年底更加蠢蠢欲動(dòng)。官媒放言，“不希望房價(jià)過快上漲，也不希望房地產(chǎn)市場過于冷清”，其實(shí)就是一個(gè)穩(wěn)字，無論漲跌圍繞價(jià)值上下波動(dòng)即可。

　　▍租金上漲明顯

　　買不起房可以租房子，其實(shí)漲房租比房價(jià)漲更可怕!

　　身邊租房的人今年都在抱怨?jié)q房租的事兒，一年漲幾次，一次漲幾百。大家還面臨著裁員降薪的焦慮中，這不傷口上撒鹽。

　　今年8月，房價(jià)大漲引得大家十分憤慨，尤其是一二線城市，本身租房人的生活壓力大。大家都在自嘲：“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”。

　　而長租公寓之間的惡性競爭成為推動(dòng)房租上漲的重要原因。隨后10個(gè)長租企業(yè)被約談，要求2個(gè)月內(nèi)在市場上投放超過12萬套不漲房租的租賃房源，房租風(fēng)波才得以平息。

　　近日我愛我家旗下長租品牌「相寓」房租上漲超過20%，其曾經(jīng)的「不漲房租」承諾已成泡影。自如也取消了不漲價(jià)限制，最高漲幅不超10%。再像北京近一年不斷爆發(fā)出整飭群租市場，拆除大量老破小，讓更多人無處可租。包租婆們也是看到了商機(jī)，你漲我也漲，交不起就趕快搬走。

　　上圖看出，一線城市的租金增長速度已超過收入增幅，尤其是剛工作不久的年輕人壓力山大。

　　租房市場的監(jiān)管和整治，維持供需平衡是2019年的關(guān)鍵任務(wù)。

　　房租上漲和長租公寓暴雷，讓普通老百姓深陷苦海，房租壓力的增大其實(shí)也是變相刺激人們的購房欲望!

　　天門樓市政策盤點(diǎn)

　　▍關(guān)于調(diào)整2018年度天門市住房公積金額度的通知

　　▍九部門聯(lián)手，重拳治理樓市30種亂象

　　7月23日湖北省住建廳聯(lián)合物價(jià)、工商、稅務(wù)、銀監(jiān)、公安、司法等九部門印發(fā)《湖北省治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，從今年7月至12月，在全省開展治理專項(xiàng)行動(dòng)。

　　此次行動(dòng)的整治重點(diǎn)針對30種行為，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按政府備案價(jià)格銷售商品房，或以附加條件限制購房人合法權(quán)利，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)，如捆綁車位、家電;商品房預(yù)售方案備案為毛坯房的，擅自以全裝修商品房的方式銷售;捏造、散布不實(shí)信息，曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等行為。此外，捂盤惜售或者變相囤積房源;以“首付貸”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款;中介機(jī)構(gòu)與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通，謀取不正當(dāng)利益等行為，也在此次治理范圍內(nèi)。