樓市發(fā)展情況已顯頹勢 去庫存信號頻繁釋放

　　上周國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個大中城市房價變動情況，數(shù)據(jù)顯示，房價下跌城市增加了12個，總體漲幅也在收窄，有業(yè)內(nèi)人士分析稱樓市發(fā)展顯現(xiàn)頹勢，后續(xù)增長乏力。另外，隨著房企去化速度放緩，庫存也在一路走高，近期高層也釋放出了去庫存的信號。
 

　　任志強也在上開炮，不應該限制購買三套住房，“2015年的房價能繼續(xù)上漲，再不買房再等30年”的宏論。地方政府比誰都希望任志強的話成真。在地方債務劇增、經(jīng)濟增長放緩、財政吃緊的日子里，以三四線為代表的城市迫不及待的救市自有苦衷。在國家一系列刺激樓市新政之前，不少省市區(qū)已等不及統(tǒng)一號令出臺樓市新政。除北上廣深外，其他城市已陸續(xù)放開限購。從2014年下半年起至今，全國至少一半省區(qū)市出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的省級文件或要求。
 

　　在新一輪土地市場調(diào)整當中，三四線城市是兩分化里看似糟糕的一頭。一線城市的土地市場交易依然得像南方的艷陽，地頻出;但對于大多數(shù)三四線城市而言，它們正在經(jīng)歷著北方的寒夜，漫長無比。土地出讓金減少對財政收入的影響之大莫過于捉襟見肘沒有流動資金。在 2014 年人民幣 17.9 萬億元的地方政府總收入中，土地使用權(quán)出讓收入占到 23.8%，地方政府還是擺脫不了土地財政的牽制。
 

　　隨著樓市降溫，限購也在這一輪調(diào)整中陸續(xù)完成了自己的使命。但如同退燒針不可逆一樣，當時一針退了樓市的燒，如今拔掉這一針土地的“肌體”卻不會輕易熱起來。行政化的急救手段能解一時之需卻不能一勞永逸。市場的頑疾不解，即使政府好心救市，市場也未必領(lǐng)情。當前庫存壓力主要來自于三四線城市，單靠一 招放開限購顯然是杯水車薪。短期內(nèi)，小部分曾被抑制的需求可能釋放，但更大規(guī)模的需求則需要被刺激和創(chuàng)造，如何消化庫存在近期也被決策層密切關(guān)注。
 

　　在近期召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組十一次會議上，中共中央總書記習近平提出要消化房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，次對房地產(chǎn)去庫存表態(tài)。緊接著在次日的國務院常務會議上，國務院總理李克強也強調(diào)要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。中央對于去庫存的強調(diào)，在當前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。專家分析，新一輪房地產(chǎn)救市措施將出臺，政策將重點關(guān)注高庫存的三四線城市，包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。
 

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場轉(zhuǎn)入到買方市場，這個過程中，對于綜合競力相對較弱的大部分三四線城市，雖然一同蓋了高樓卻仍然因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力有限。
 

　　因此，要有效消化三四線城市的庫存，必須要增強它們對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，購房落戶政策將在更多城 市得到演繹和深化。如果沒有好的業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力，隨后產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局尤為關(guān)鍵。