統(tǒng)計局：三四線城市高庫存拖累房地產(chǎn)投資增速

　　9月13日，國家統(tǒng)計局公布2015年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1~7月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資41098億元，增長2.3%，增速回落0.7個百分點。
 

　　對此，國家統(tǒng)計局投資司統(tǒng)計師李皎分析道，增速回落主要有下面兩個因素導(dǎo)致。一是商品房前期庫存基數(shù)較大，別是三、四線城市去庫存化壓力較大，在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積持續(xù)大幅下降。今年以來，土地購置面積各月累計同比降幅均在32%左右。受此影響，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費增速一路下行。
 

　　雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資在回落，但是房地產(chǎn)庫存情況卻出現(xiàn)了度下降。8月末，商品房待售面積66324萬平方米，住宅待售面積減少194萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加157萬平方米。
 

　　事實上，自2014年初樓市進入調(diào)整期來，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)持續(xù)1年多增加。但是本月出現(xiàn)了次明顯減少，這種情況下，表明了樓市的大壓力周期接近結(jié)束，從2014年9月截至日前的多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效。
 

　　中原地產(chǎn)席分析師張大偉判斷，從上述數(shù)據(jù)看出市場已經(jīng)走出低谷，但是市場分化依然明顯。張大偉注意到，目前的一二線城市地頻繁出現(xiàn)，房企積補充土地。但在三四線城市，庫存壓力依然在持續(xù)增加。
 

　　從今年的數(shù)據(jù)也可見一斑，1~8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1~7月份擴大0.1個百分點;土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。土地成交價款的降速并沒有土地面積降速快，主要是因為房企趨向一二線城市拿地，因此平均地價在不斷上升。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同時顯示，2015年房企在一二線城市拿地占比65.9%，基本放棄三四線城市，而這個數(shù)據(jù)在2014年的占比是60.1%。
 

　　值得一提的是，受益于前期的去化能力加強，8月當(dāng)月，土地購置費增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，房企在核心二線城市的拿地開始積。主要體現(xiàn)在武漢、南京、蘇州三個城市上。
 

　　南京8月末的后一場土地拍賣會上共計拍賣了7幅地塊，誕生了城南、江寧兩個板塊的新“地”以及燕子磯新城、上坊新城兩個區(qū)域級“地”，總成交金額接近60億。
 

　　今年9月初，蘇州的土地拍賣會上歷經(jīng)了1個小時的土拍終于落幕，2幅地塊的總成交金額為79.6億元，總溢價率達(dá)73%。
 

　　而上述城市的銷售也同樣轉(zhuǎn)好，1~8月份，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1~7月份提高1.1個百分點。
 

　　這一點在上海、南京都得到了體現(xiàn)，比如上海龍湖北城天街項目開盤在銷售當(dāng)日創(chuàng)造。而在南京由于一手房導(dǎo)致二手房的交易，目前二手房銷量已經(jīng)超過了一手房。
 

　　南京正榮置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理萬延軍此前接受《財經(jīng)日報》記者采訪時表示，目前整個市場銷售速度都比之前快很多，其項目銷售金額同比也有大幅增加，正是由于這樣的銷售情況他希望可以在今年下半年獲取土地補充貨值。
 

　　張大偉發(fā)現(xiàn)，從數(shù)據(jù)值看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)8月相對樂觀，雖然低于創(chuàng)造紀(jì)錄的6月份，但依然超過了5月、7月。出現(xiàn)這一情況下的主要原因依然是一二線城市的拉動。但是不得不注意到目前從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下還存在問題。
 

　　在中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，9月小長假新建住宅成交面積較端午假期下降12%，但較五一假期及清明假期分別上升23%、38%?？梢?，9月小長假各地新房成交活躍，為“金九”實現(xiàn)了良好的開端。
 

　　“我們9月、10月基本都不休息，我們判斷這波行情在這兩個月還會延續(xù)。”龍湖地產(chǎn)一位策劃經(jīng)理告訴《財經(jīng)日報》記者。
 

　　張大偉預(yù)測，隨著全國性房地產(chǎn)政策全面寬松，為“金九銀十”再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境，房企也積把握出貨良機。