農(nóng)地抵押貸款擔保模式標準缺失恐埋隱患

2014年07月10日 08:20 小編：天小風中國房地產(chǎn)研究會|0 點擊：2157

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　　農(nóng)民大的資產(chǎn)——土地，其商品屬性，正通過農(nóng)地承包經(jīng)營抵押或農(nóng)地收益貸款等相關試點工作被逐步激活。

　　在北京、四川、安徽等多省市調研發(fā)現(xiàn)，為降低還貸風險，各地推行了各種各樣的擔保模式，其中由政府作為擔保主體的模式受到金融機構的大力追捧。

　　然而，多位業(yè)內(nèi)專家表示，無論擔保主體是政府、個人，還是中介機構，由于缺乏標準和法律依據(jù)，金融機構和農(nóng)民在這項改革中仍會面臨貸款風險隱患。

　　探索農(nóng)地抵押貸款改革催生多個擔保模式

　　“實際上大部分銀行都認為，如果沒有三方擔保，土地經(jīng)營權抵押貸款風險非常大，愿意做的人非常少。銀行需要三方擔保，不論擔保方是村長這樣的個人，還是政府設立的三方機構，都是為了降低風險。”一位長期關注土地經(jīng)營權抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士說道。

　　多個正在或即將試點農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款的地區(qū)，推行了多種多樣的擔保模式，包括地方政府、民營企業(yè)、村級中介機構、擔保公司、個人在內(nèi)都可成為擔保主體。

　　山東省萊蕪市在推進農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押融資的過程中，建立了一項風險擔?；稹ＨR蕪市財政每年拿出一定資金，用于建立土地經(jīng)營權抵押貸款擔保基金。擔?；鸾唤o合作擔保機構進行信托理財，形成的收益與政府風險基金一并作為風險補償基金，用于擔保代償。出現(xiàn)風險時，先由專項風險基金理財收益代償;不足部分由專項風險基金承擔40%的貸款損失、擔保公司承擔60%的貸款損失;對合作中超出政府專項風險基金以上的損失，由擔保公司承擔。如無風險發(fā)生或風險分擔后仍有結余，全部返還給政府。

　　也有地區(qū)以民營公司作為擔保主體來承擔擔保責任。2014年初，黑龍江省佳木斯市當?shù)孛駹I資本組建佳木斯金成農(nóng)村金融服務公司，公司專門做農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款的業(yè)務。它運作的模式是，農(nóng)民和金融服務公司簽訂一個土地流轉合同，由農(nóng)民把土地流轉給金融服務公司，金融服務公司以土地作為抵押并提供擔保，銀行據(jù)此給農(nóng)民放貸。該金融服務公司辦理土地登記、抵押、流轉手續(xù)，并承擔擔保責任。

　　除了上述模式外，還有部分地區(qū)試點采用的是引入擔保公司的模式，農(nóng)民每次抵押需要支付擔保費用，貸款成本有所提高;還有很多的地區(qū)，仍停留在以村長或農(nóng)戶等個人作為擔保主體的階段。

　　風險擔保主體標準缺失恐埋隱患

　　由于農(nóng)地產(chǎn)權可抵押貸款的試點現(xiàn)在仍處于初級階段，很多金融機構都是摸著石頭過河，由政府作為主體為這項業(yè)務提供擔保無疑是讓金融機構和農(nóng)民放心的一種模式。

　 “出了事也沒關系，反正還有政府來‘兜底’。”一位擬開展農(nóng)地經(jīng)營權抵押業(yè)務的金融機構的工作人員表示。

　　但是，有業(yè)內(nèi)人士對此并不認同，一方面這需要政府投入大量人力、物力和資金;另一方面，一旦農(nóng)民和銀行出現(xiàn)貸款糾紛，農(nóng)民可能考慮到政府提供擔保的背景，出現(xiàn)賴賬不還的情況。

　　對于個人作為擔保主體的嘗試，中國社科院學部委員張曉山表示，在貸款發(fā)生壞賬之后由個人或者村委會進行代償，恐怕不一定靠譜。個人作為擔保人未有法律依據(jù)，出了問題也無法得到法律保護。

　　另外，一個村鎮(zhèn)銀行信貸部人士表示，依靠村級中介機構作為擔保，如果機構趨利性比較強，那么容易出現(xiàn)貸款挪用、冒名貸款的風險，對于銀行而言，貸后監(jiān)控困難，而且這類機構在法律意義上也不受保護。

　　“總而言之，因為是新生事物，政府對農(nóng)地產(chǎn)權抵押的擔保模式還沒有標準，更沒有監(jiān)管，現(xiàn)有的各種模式都是有隱患的。”上述村鎮(zhèn)銀行信貸部人士說。

　　“現(xiàn)在各地對于土地經(jīng)營權抵押貸款實際上是突破了現(xiàn)有的《物權法》和《擔保法》的法律框架，也可以說是各地的一種‘搶跑’行為，一旦出現(xiàn)了相關的法律糾紛，農(nóng)民可能無法得到法律的保護。”張曉山建議，在這樣的背景下，為了保證相關試點的順利進行，試點地區(qū)應該出臺相關的法律條例。

　　突破 “三農(nóng)”貸款投放思路謀變

　　一位長期關注土地經(jīng)營權抵押貸款的業(yè)內(nèi)人士對記者說，農(nóng)民在將土地經(jīng)營權抵押給銀行的同時引入三方的保證擔保，這種做法實際上并非真正的土地經(jīng)營權抵押貸款。

　　“引入擔保之后，對于銀行來說，土地經(jīng)營權是二位的約束，擔保才是位的約束，這可以說是形式上的抵押。”他說，實際上，對于銀行而言，土地經(jīng)營權這樣的抵押物很難處置，在我國，很多土地流轉的平臺發(fā)育不盡成熟，或者是搭起來了一個“架子”，和真正的土地流轉平臺相甚遠。

　　實際上，對大多數(shù)金融機構而言，“三農(nóng)”貸款的點正是抵押物不足、信息不對稱和信用體系相對不完善，給信貸投放和風險把控帶來難度。“但是，針對小而散的農(nóng)戶，我們還是希望能嘗試土地承包經(jīng)營權抵押貸款，關鍵還是需要政府支持，包括財政等方面的支持。”江蘇如皋農(nóng)商行副行長展愛云表示。

　　另外，為破解農(nóng)村土地產(chǎn)權抵押在制度上、操作上存在的困局，一些江蘇的金融機構從資金需求迫切、農(nóng)村土地產(chǎn)權資產(chǎn)豐富的領域入手，推出了一些農(nóng)村土地產(chǎn)權抵押貸款產(chǎn)品，并且也采取了各有側重的管控手段，如新沂農(nóng)商行要求農(nóng)村宅基地使用權抵質押貸款申請人需由村委會出具同意辦理意見和“地隨房走”決議意見，再由房管部門辦理評估登記。

　　對于“三農(nóng)”貸款，根據(jù)其點，其實銀行也在朝“輕抵押、重信用”的思路轉變。在隸屬浙江寧波市的象山縣，象山農(nóng)村信用合作聯(lián)社對農(nóng)戶貸款的做法是，建立農(nóng)戶征信檔案，并采取村民集團授信模式，將信貸資金打包，由村內(nèi)的組織自行管理。如果有一戶出現(xiàn)貸款逾期甚至到期不還，將影響整個村的授信額度。

　　“浙江慈溪農(nóng)合行的非抵押貸款占整個貸款投放的50%以上，該銀行還組建推廣了無抵押的信用聯(lián)合體貸款模式，其中同樣有農(nóng)民專業(yè)合作社介入。但是，基于農(nóng)村整個信用體系還不完善，因此，擔保依然是目前大多數(shù)銀行放貸條件的重要一環(huán)，尤其是土地經(jīng)營權抵押還存在一些制度性障礙，這對擔保的依賴會更重一些。”一位地方銀監(jiān)局人士表示。