"漢七條"出爐:二線城市樓市調(diào)控將收緊

　　“漢七條”出爐! 繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，武漢跟進(jìn)出臺“漢七條”，一線城市為標(biāo)本，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺階段性收緊措施。十八屆三中全會之后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕。
 

　　從“漢七條”新政內(nèi)容來看：一是二套房貸付可能進(jìn)一步提高，由六成提至七成，利率不變(與一線城市一樣)。二是非本市戶籍人購房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，由1年提升至2年。三是加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)。四是控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交。
 

　　三中全會召開前后樓市調(diào)控政策頻發(fā)的三點寓意
 

　　十八屆三中全會召開前后，北上廣深等一線城市官方紛紛表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，隨后發(fā)布調(diào)控政策，寓意深遠(yuǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
 

　　、十八屆三中全會召開前后，北上廣深等一線城市、西安武漢等一線城市發(fā)布調(diào)控政策，主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標(biāo)。
 

　　二、多數(shù)政策屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，如二套房貸付比例提高至7成、外地人購房門檻提高等，從這個角度來說，此項政策短期內(nèi)的政治意義大于實際的市場意義。
 

　　三、此項政策中多數(shù)是“新國五條細(xì)則”的延續(xù)，比如二套房貸付比例提高至7成等，從作用的角度來講，應(yīng)該和“新國五條細(xì)則”一致，為短期內(nèi)遏制房價過快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會之后房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺做好鋪墊。
 

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，無論是從近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”、“漢七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個共同的點：基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的征比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購等行政化手段和措施(上海延長非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年，武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，其實影響不大，見下文分析)。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。
 

　　因此，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的。從未來趨勢來講，通過“穗六條”、“深八條”、“京七條”“滬七條”、“漢七條”等短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺做好鋪墊，為限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場機(jī)會。
 

　　二套房貸付比例提高至七成對次改善影響較大
 

　　“漢七條”提出嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，人民銀行武漢分行應(yīng)在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)全市新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，抓緊研究提高二套住房貸款的付款比例。根據(jù)當(dāng)前其他城市政策慣例，武漢二套住房貸款付比例提至70%也將實至名歸。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二套房付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至七成或七成以上，不過是增加了購房者或投資客進(jìn)入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會對于部分人群尤其是次改善這類人群產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。
 

　　但是，二套房當(dāng)中相當(dāng)一部分購買者具有一定經(jīng)濟(jì)實力，仍然是全款支付，二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。
 

　　總體來講，北上廣深等一線城市、武漢等部分二線城市二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策，對于次改善這類人群影響較大，導(dǎo)致這部分需求后置，但是，這些需求始終會釋放，釋放的時間點至多是籌夠一成付金額的時間。
 

　　至于利率，在付比例提高的前提下，其實，對于購房者或投資客的整體購房成本反而是降低的，原因很簡單，付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購房者或投資客可以跨過付這道坎，那么，利率的提高對于購房成本的增加幾乎不會影響月度還款的難度。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會之后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕。至于其他城市是否會跟進(jìn)效仿，取決于這些城市房價是否上漲過快，短期內(nèi)有沒有報復(fù)性反彈的壓力。當(dāng)前房價上漲過快的城市，比如部分房價上漲過快的二線城市，如南京、廈門、福州、沈陽、鄭州、長沙等，有可能因為房價控制目標(biāo)完成難度增加，短期內(nèi)可能采取類似于二套付比例提高至7成、延緩高端樓盤預(yù)售許可證發(fā)放等做法，短期內(nèi)控制均價漲幅范圍，以達(dá)到短期內(nèi)市場降溫的目的。但是，這仍然是治標(biāo)不治本的做法，短期內(nèi)來講，根本的做法還是堅持“去投資化”政策的同時，增加市場供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。
 

　　非本地戶籍購房門檻提高主要看執(zhí)行，中長期基本會被“潛規(guī)則”破解
 

　　從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”(如溫州)等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的征，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行征。
 

　　從執(zhí)行層面來看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，武漢暫定對非本市戶籍居民家庭申請購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會保險時間一年調(diào)整為二年，并限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);此前，上海城市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上;廣州隨后也出臺措施，暫定對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
 

　　對比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月(當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢“漢七條”為2年較為嚴(yán)格)為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購房者不使用補(bǔ)繳手段購房，那么，對于大多數(shù)城市而言，自“限購”政策出臺當(dāng)月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效。
 

　　因此，對于武漢等地已執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，此項政策對于2011年(含)之前來武漢的非本地戶籍人士基本不受影響，對于2012來武漢的至多影響一年，2013年來的會影響2年。從政策影響的梯度性征來講，“漢七條”政策是對于短期來到武漢的非本地戶籍人士影響較大。從“漢七條”的影響力度及趨勢來看，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動失效。其實，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場征，有可能不會對市場起到太大的作用。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一個行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執(zhí)行歷程來看，當(dāng)一個行政區(qū)被納入限購范圍之前，都會引來新一輪的市場需求爆發(fā)和炒作過程，以規(guī)避限購以后對于購房行為的影響。一旦限購擴(kuò)圍，其實，也回避不了限購已執(zhí)行3年左右，大多數(shù)人都都已基本具備購房資格這個現(xiàn)狀，出了限購政策，反而還會使這些需求集中入市。
 

　　此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。
 

　　據(jù)《華夏時報》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴(yán)格的限購限貸政策。
 

　　因此，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行征，甚至部分二三線城市限購政策已“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。
 

　　那么，對于一線城市來講、部分房價上漲過快的二線城市，從中長期來看，外地人購房門檻提高對于市場的影響關(guān)鍵還是看執(zhí)行面，如果執(zhí)行的足夠嚴(yán)格，那么，會起到遏制房價過快上漲的作用，反之，基本會被潛規(guī)則破解。
 

　　但是，中長期來看，“限購”這樣限制需求的行政化措施勢必會導(dǎo)致市場需求后置，終還會選擇合適的市場時機(jī)爆發(fā)出來，當(dāng)前來看，盡快出臺樓市長效性調(diào)控機(jī)制顯得非常關(guān)鍵。
 

　　收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價走勢
 

　　“漢七條”提出，全面加強(qiáng)市場監(jiān)管。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，加大住房交易市場檢查力度，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售明碼標(biāo)價工作，嚴(yán)厲查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、教唆和協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格違法違規(guī)行為。
 

　　從調(diào)控經(jīng)驗來看，收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價走勢成為一線城市、部分房價上漲過快二線城市年底這個階段的征之一。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，武漢等城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個房地產(chǎn)市場的成交均價，從表面上來看，使整個市場均價走勢相對平穩(wěn)，上漲放緩，但是，從個案價格來看，由于市場供求關(guān)系較為緊張的基本面并沒有改變，個案價格很難出現(xiàn)實質(zhì)性的下調(diào)。
 

　　因此，這樣的做法能說是短期內(nèi)維穩(wěn)市場的做法，對于高端樓市或需求來講，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，導(dǎo)致市場需求后置，短期內(nèi)不能入市。但是，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動，高端市場成交馬上會有報復(fù)性的反彈，引起市場出現(xiàn)異常現(xiàn)象。
 

　　增加供地有助改善城市供求關(guān)系，抑制房價過快上漲
 

　　“漢七條”提出，增加住房用地供應(yīng)，別是加大保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力2013年全市住房用地實際供應(yīng)總量比過去五年年均實際供應(yīng)量增加20%以上。加快2014年土地供應(yīng)計劃編制工作，確保全市住房用地供應(yīng)總量比前5年均值增加10%，2013年12月31日前基本完成該計劃的編制工作，2014年3月底之前向社會公布。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，均衡供應(yīng)土地，加強(qiáng)土地市場跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場交易平穩(wěn)。做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，提高住房用地開發(fā)利用效率。
 

　　當(dāng)前，無論“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，還是“漢七條”，基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的征比較突出。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從“漢七條”從供地點來看，大多數(shù)地塊屬于中小套型商品房用地，相比一線城市增加住房供地的措施來看，“漢七條”對于改善市場供求關(guān)系的作用會更加明顯。這對于滿足武漢市的自住需求會有一定積意義，一定程度上有利于遏制房價過快上漲。