上市房企陷入困境 資金壓力或倒逼降價

        一葉知秋。

　　綠城中國“被破產(chǎn)”的傳聞雖被其宋衛(wèi)平調(diào)侃為“冷幽默”，但是，在接連的調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金面情況捉襟見肘已是不的事實。

　　宋衛(wèi)平在公司官網(wǎng)的回應文章中也指出：“銷售不暢，加上信貸緊縮，一個符合邏輯的推斷是企業(yè)過不了年關(guān)。”

　　“房企面臨的資金壓力非常大，降價已經(jīng)不是做業(yè)績的問題了，而是為了活命。”財經(jīng)評論員葉檀對財經(jīng)日報《財商》記者說。

　　1.2萬億存貨，上市房企難以承受之重

　　限購限貸，一系列的調(diào)控措施讓日漸積壓的庫存成了壓在房地產(chǎn)企業(yè)心頭的一塊大石頭。

　　“2008 年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5 個季度內(nèi)完成，但在本輪調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程一直比較緩慢，即使已經(jīng)持續(xù)了8 個季度，但預計這個過程仍然會持續(xù)，并有可能加快去庫存的速度。”東北證券分析師高建指出。

　　Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類的A股144家上市房企，截至今年三季報數(shù)據(jù)，存貨總量已經(jīng)達到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達到112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的有109家，占比75.69%。

　　在有可比數(shù)據(jù)的公司中，庫存上升幅度快的為萬方地產(chǎn)，中報時庫存1.88億元，三季報猛然增加到2.76億元，增長46%。此外，渝開發(fā)、新黃浦、國興地產(chǎn)和深物業(yè)A等4家公司在三季度存貨增長幅度也超過20%。

　　此外，四大龍頭“萬保金招”仍然成為上市庫存的集中營，4家公司的合計庫存為4523億元，同比增長47%，環(huán)比增長8%，并占到了所有上市房企庫存總和的近四成。

　　其中，萬科A更直接指出，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經(jīng)處于2010年以來的高位。由于10月前后歷來是新盤上市高峰，未來一段時期，預計新房供應將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

　　高盛高華近期對九個城市新推盤面積、庫存、銷售數(shù)據(jù)的分析之后也發(fā)表研究報告指出，如果政策不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么2012年這些城市的庫存水平仍將繼續(xù)上升。

　　“如果考慮存貨跌價準備，如此巨量的存貨對上市房企而言將會造成很大的財務壓力。”東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師何敏儀對本報記者說。

　　資金困局

　　除了上萬億的庫存，讓上市房企更加焦頭爛額的則是日趨緊張的資金面情況，綠城中國的風波已經(jīng)拉開了房企資金困局之斗的序幕。

　　“市場上之所以會有綠城中國破產(chǎn)的傳聞，是它的負債率太高了，而這也是很多上市房企面臨的大難題。”葉檀說。

　　綠城中國的中報顯示，截至2011年6月30日，其凈資本負債率高達163.2%，截至今年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的200%、上半年經(jīng)營收入的120%。

　　除了綠城中國以外，還有更多在香港上市的房企也同樣步入了高負債的危險陣營。其中，一直因為高負債率備受詬病的富力地產(chǎn)雖然中報負債有所改善，但資產(chǎn)負債率仍然維持在89%的高位，與公司年初訂立將凈負債率控于80%以下水平尚存差。另外，雅居樂、世茂房地產(chǎn)等內(nèi)房股的凈負債率也居高不下。

　　A股上市房企的情況同樣不容樂觀。三季度144家A股上市房企平均資產(chǎn)負債率環(huán)比再度攀升1.63個百分點。其中，以業(yè)內(nèi)評價負債危險指標的80%資產(chǎn)負債率為準，亮起負債紅燈的上市房企已經(jīng)有15家之多，當中包括四大龍頭企業(yè)之一的保利地產(chǎn)，三季度的資產(chǎn)負債率高達80.74%。而以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的萬科，三季度資產(chǎn)負債率也高達78.97%，逼近80%的關(guān)口，這也是2008年以來的高值。

　　一方面?zhèn)_高筑，另一方面，上市房企則仍然手握重金。144家A股上市房企貨幣資金高達2332.95億元，同比增幅超過1倍。但是，在整體貨幣資金增長的情況下，上市房企呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面，其中有82家房企貨幣資金同比出現(xiàn)了下降，占比達到56.94%。

　　其中，四大龍頭企業(yè)貨幣資金都表現(xiàn)為增長。其中保利地產(chǎn)和金地集團的貨幣資金分別增長了61%和21.7%，萬科A和招商地產(chǎn)的貨幣資金也增長了7.95%和5.91%。四家房企的貨幣資金都超過了100億，萬科手中的現(xiàn)金更是多達338.99億元。

　　也是說，在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，中小型房企面臨更大的資金壓力。

　　“如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)會出現(xiàn)幾何級數(shù)縮水，接近負債上限的30%左右的開發(fā)商，會在今明兩年被清理出局。”葉檀說，降價銷售是很多資金緊缺的房企不得不做的自救手段。

　　資金壓力或倒逼房企降價

　　“融資渠道的空前閉塞也會加速資金緊張的地產(chǎn)公司開啟降價通道。”葉檀說。

　　2010年隨著“國十一條”的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴冬此降臨，銀根不斷緊縮，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是資金源頭的斷流。但隨后，房地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。

　　清科研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年三季度，當年共有22私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，本土機構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過了80.0%和70.0%。

　　但暗藏風險的房地產(chǎn)信托很快受到了監(jiān)管層的關(guān)注。今年5月份和6月份，銀監(jiān)會發(fā)出了《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險監(jiān)測表》，并針對房地產(chǎn)信托展開了“窗口指導”。但房地產(chǎn)信托仍然高燒不退，自9月份開始，銀監(jiān)會開始監(jiān)測存量信托項目的兌付風險，加之先前的政策疊加效應，房地產(chǎn)信托終于降溫。

　　用益信托工作室新的三季度房地產(chǎn)信托報告顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托的發(fā)行量逐月下降，發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比都有較大幅度的下降，同時房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比近一年來也次低于40%。

　　“銀行、信托等房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道逐一封鎖，這樣一來，資金緊張的房企能選擇降價銷售回款。”葉檀說，在瀕臨破產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)降價已經(jīng)是關(guān)于生存的問題了。

　　中原證券也指出，由于年前銷售將進一步萎縮，房企銷售回款將進一步減少，銀行貸款因為年末因素將進一步減少，而年底房企因為支付工程款等資金流出將會明顯增加，行業(yè)資金將經(jīng)受較大考驗，行業(yè)資金的困難有可能使得房企降價提前到來。